Mieterstrom – Direktvermarktung von selbst erzeugtem Strom aus Photovoltaikanlagen an Mieter

Was ist Mieterstrom? 

Auf seinem Mietshaus hat der Vermieter eine Photovoltaikanlage (PV-Anlage) errichtet (Aufdachanlage) oder in das Dach integriert (dachintegrierte PV-Anlage). Seine Mieter:innen beziehen von nun an den Strom aus der PV-Anlage. Für die genutzte Strommenge zahlen die Mieter:innen einen vereinbarten Strompreis an den Vermieter. Vom sogenannten Mieterstrom sollen die Mieter:innen natürlich profitieren. Der Preis darf jedoch nicht willkürlich vereinbart werden. Für die Möglichkeit der Anwendung des Mieterstroms sind die Anlagengröße, die Gebäudenutzung und die Art des Verbrauchers zu beachten.  

Was passiert, wenn der Mieter mehr Strom verbraucht, als produziert oder gespeichert wird? 

Verbrauchen die Mieter:innen eine höhere Strommenge, als die PV-Anlage produzieren oder speichern kann, springt der Energieversorger als Stromlieferant ein. Vertragspartner mit dem Energieversorger ist der Vermieter als Betreiber der PV-Anlage. Die Mieter:innen erhalten jährlich nur eine Stromabrechnung von ihrem Vermieter. Die entsprechenden gesetzlichen Regelungen sind hier zwingend zu beachten. 

Der Mieterstrom-Zuschlag: Was steckt dahinter? 

Der Vermieter verkauft den aus den PV-Anlagen erzeugten Strom vergünstigt an seine Mieter:innen und erzielt dadurch Einnahmen. Eine weitere Einnahmen-Komponente kann der Mieterstrom-Zuschlag sein, den es seit Juli 2017 gibt. Er wird als Förderung nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz gezahlt. Ob und in welcher Höhe er gezahlt wird, hängt u.a. von der Größe der PV-Anlage ab.

Was passiert mit dem überschüssig erzeugten Strom? 

Für Vermieter besteht zusätzlich die Möglichkeit, nicht genutzten Strom in das öffentliche Netz einzuspeisen. Dafür erhält der Vermieter die gesetzlich geregelten Einspeisevergütungen. Diese stellen Einnahmen aus der PV-Anlage dar.  

Wird der überschüssige Strom beispielsweise an Nachbar:innen weiterverkauft (sogenannter Quartiersbezug), so entfällt der Mieterstrom-Zuschlag. Hier sind abweichende gesetzliche Vorgaben zu beachten. 

Fazit 

Die Erzeugung von Strom ist schon längst nicht mehr nur für die selbst genutzte Immobilie interessant. Hinzu kommen die im Koalitionsvertrag der Bundesregierung vorgesehenen Regelungen zu einer flächendeckenden Solardachpflicht. Diese ist bislang auf Bundesebene nicht umgesetzt, einzelne Bundesländer haben aber bereits eigene Regelungen getroffen.  

Um als Vermieter einen Vorteil auf dem Vermietungsmarkt zu haben, ist die Errichtung einer PV-Anlage wirtschaftlich betrachtet unumgänglich. Die steigenden Strompreise sind auch für Mieter:innen auf lange Sicht nicht tragbar. Ertragsteuerlich werden mit dem Betrieb einer PV-Anlage grundsätzlich gewerbliche Einkünfte erzielt. Diese bestehen hier aus drei Einnahme-Komponenten:

• Stromverkauf an die Mieter:innen,
• Mieterstrom-Zuschlag und
• Einspeisevergütungen.  

Mit der reinen Vermietung/Verpachtung werden weiterhin Einkünfte nach § 21 EStG erzielt. Die Abrechnung des Mieterstroms hat nicht über die Nebenkostenabrechnung zu erfolgen. 

Welche steuerlichen Folgen ergeben sich? Kann für eine PV-Anlage auf einem Mietshaus Liebhaberei unterstellt werden? Wenn ja, was bedeutet dies für den Vermieter? Wie sind die Vorgänge in der Umsatzsteuer zu bewerten? Was ist mit dem Vorsteuerabzug? Greift die Kleinunternehmerregelung für PV-Anlagen?  

Diese und viele weitere Fragen klären wir gerne in einem persönlichen Beratungsgespräch und in unseren weiteren Blogbeiträgen. 

Blogserie „Photovoltaik“

• Im ersten Teil unserer Blogserie haben wir die wesentlichen Änderungen des Erneuerbare-Energien-Gesetzes, kurz EEG, für Sie zusammengefasst. 
• Im zweiten Teil haben wir Ihnen die gängigen Einkunftsmodelle von Photovoltaikanlagen mit den entsprechenden steuerlichen Auswirkungen vorgestellt.
• Der dritte Teil widmete sich den steuerlichen Erleichterungen durch das Jahressteuergesetz 2022. 
• Im vierten Teil geht es um Mieterstrom, also Strom, den Mieter:innen über die Photovoltaikanlage auf dem Dach des Mietshauses beziehen können. 
• Das endgültige Schreiben des BMF zum Nullsteuersatz ist das Thema des fünften Teils.
• Im sechsten Teil geht es um den Vorsteuerabzug für Dachreparaturen im Zusammenhang mit Photovoltaikanlagen.
• Der siebte Teil befasst sich mit der Befreiung der Ertragsteuer für Photovoltaikanalagen.
• Der achte Teil thematisiert die Registrierungspflichten für kleine Photovoltaikanlagen.
• Einzelfragen zum Nullsteuersatz für Photovoltaikanlagen werden im neunten Teil behandelt.