Grundbesitzende GbR oder Miteigentümergemeinschaft – MoPeG gibt Anlass zur Überprüfung bestehender Strukturen

Eintrag ins Gesellschaftsregister – Option oder Pflicht?

Seit dem 1.1.2024 können sich rechtsfähige Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) in das neu geschaffene Gesellschaftsregister eintragen lassen und anschließend als eGbR firmieren. Um als grundbesitzende GbR zukünftig in der Handlungsfähigkeit nicht eingeschränkt zu sein, wird die Eintragungsmöglichkeit faktisch zur Eintragungspflicht. Wir zeigen Ihnen, worauf zu achten ist. 

Überprüfung bestehender Strukturen 

In der Praxis nehmen die meisten Unternehmer:innen die anstehende Eintragung im Gesellschaftsregister zum Anlass, sich das erste Mal seit vielen Jahren mit der – vermeintlich schon ewig bestehenden – grundbesitzenden GbR und den damit zusammenhängenden Dokumenten (Gesellschaftsvertrag, Grundbuchauszug etc.) zu beschäftigen. 

GbR nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen

Gesellschaften bürgerlichen Rechts, die schon lange Inhaber von Grundeigentum sind, sehen sich hier gegebenenfalls mit der Situation konfrontiert, dass ausschließlich die Gesellschafter:innen ohne den Zusatz „in Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ im Grundbuch eingetragen sind. Aus dem Grundbuch ist mithin nicht ersichtlich, dass Eigentümerin des Grundbesitzes die GbR ist. 

Grundbuch entspricht der materiellen Rechtslage 

Bei dieser Situation ist zunächst zu klären, ob die Rechtslage des Grundbuchs (= Vorliegen einer Miteigentümergemeinschaft) der materiellen Rechtslage entspricht. Wurde die Grundstücksgemeinschaft gegebenenfalls mehrere Jahre lang „versehentlich“ als GbR behandelt? Als Anhaltspunkt kann hier beispielsweise der Ankaufsvertrag des Grundstücks dienen. Wurde die Immobilie zu Miteigentum erworben, ist die materielle Rechtslage mit der im Grundbuch wiedergegebenen Rechtslage identisch.

Künftig muss die Bewirtschaftung der Immobilie entweder von der Miteigentümergemeinschaft erbracht werden oder das Grundstück ist in eine – neu zu gründende und in das Gesellschaftsregister einzutragende – GbR einzubringen. Dies verursacht Notarkosten. Bei Einbringung in eine beteiligungsidentische GbR und unter Beachtung weiterer Voraussetzungen fällt keine Grunderwerbsteuer an. 

Grundbuch entspricht nicht der materiellen Rechtslage 

Entspricht die Eintragung im Grundbuch als Miteigentümergemeinschaft nicht der materiellen Rechtslage, muss eine Grundbuchberichtigung erfolgen. 

Zu diesem Zweck ist ein Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs beim Grundbuchamt zu stellen. Voraussetzung hierfür ist, dass das Grundbuch gegenwärtig unrichtig ist, das heißt der Grundbuchinhalt von der wirklichen materiellen Rechtslage in Ansehung eines Grundstücksrechts abweicht. Eine solche Unrichtigkeit ist gegeben, wenn das Grundbuch – wie hier – einen anderen als den wahren Berechtigten als Eigentümer ausweist. 

Weiterhin sind entweder eine Berichtigungsbewilligung des verlierenden Teils oder ein Nachweis der Unrichtigkeit vorzulegen. Die Berichtigungsbewilligung ist hier von den im Grundbuch eingetragenen vermeintlichen Miteigentümer:innen zu erklären, da sich die Berichtigung gegen diese auswirkt. Bei Vorlage einer Berichtigungsbewilligung ist die Unrichtigkeit des Grundbuchs lediglich schlüssig darzulegen. Hierzu gehört auch der Vortrag, dass das Grundbuch durch die beantragte Berichtigung richtig sein wird. 

Grundsätzlich sind sowohl die Berichtigungsbewilligung als auch der Nachweis der Unrichtigkeit durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden zu erbringen. Im besten Falle liegt hierzu z.B. der Kaufvertrag über das Grundstück vor, der die Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vertragspartner aufführt. 

Letztlich ist in vielen Fällen die Nachweiserbringung mit dem jeweils zuständigen Grundbuchamt abzustimmen. So sind diverse Fälle denkbar und in der Praxis nicht selten, die die Nachweiserbringung herausfordernd machen (z.B. Erwerb des Grundstücks erfolgte bereits zu einem Zeitpunkt, in dem die GbR noch nicht als rechtsfähige Gesellschaft anerkannt war, oder ein Ankaufsvertrag ist schlicht in den Unterlagen nicht mehr vorhanden). 

Sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie Fragen hierzu haben oder wir Sie unterstützen können. Wir beraten Sie persönlich. 

Dr. Olaf Lüke

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht

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Dr. Sebastian Brinkmann

Rechtsanwalt / Steuerberater

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Stefanie Jobs

Rechtsanwältin, Fachanwältin für Steuerrecht, Fachanwältin für Handels- und Gesellschaftsrecht

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