GbR: Grundbuchberichtigung bei Formwechsel nur nach Eintrag ins Gesellschaftsregister möglich?

GbR mit Grundbesitz wird zur KG: Muss sie sich vor dem Rechtsformwechsel ins Gesellschaftsregister eintragen lassen? 

Wechselt eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die als Eigentümerin von Grundbesitz im Grundbuch eingetragen ist, ihre Rechtsform in eine Kommanditgesellschaft (KG), ist die KG ins Grundbuch einzutragen, ohne dass die GbR vorher im neuen Gesellschaftsregister eingetragen sein muss. Die Eintragung eines Formwechsels einer GbR zur KG im Grundbuch setzt nach dem Gesetz nicht die Voreintragung der GbR im Gesellschaftsregister voraus. Dies entschied kürzlich das Münchener Oberlandesgericht. 

Grundbesitz haltende GbR wird zur KG und verlangt Richtigstellung des Grundbuchs

Als Eigentümer eines Grundstücks waren im Grundbuch ursprünglich drei Personen als GbR-Gesellschafter:innen eingetragen. In der Folgezeit nahmen die drei Gesellschafter:innen eine zuvor von ihnen gegründete GmbH in die GbR auf. Anschließend wurde die GbR in eine KG umgewandelt; die GmbH übernahm die Stellung des persönlich haftenden Gesellschafters, die drei weiteren Gesellschafter:innen wurden Kommanditist:innen. Die GbR war also fortan eine GmbH & Co. KG. Der mit der Sache befasste Notar meldete diese zum Handelsregister an und teilte mit, dass die GmbH & Co. KG die bisherige GbR fortsetze und die nunmehrigen Kommanditisten als „Alt-GbR-Gesellschafter“ im Grundbuch der dort eingetragenen früheren GbR vermerkt seien. Die Parteien bewilligten deshalb, die Bezeichnung des Grundstückseigentümers im Grundbuch so zu ändern, dass nur noch die GmbH & Co. KG als Eigentümer einzutragen sei. So weit, so gut! Als der Notar aber beim Grundbuchamt die Richtigstellung beantragte, erlebte man eine böse Überraschung: Der Antrag wurde ohne Wenn und Aber zurückgewiesen mit der Begründung, es läge kein tauglicher Nachweis für einen bloßen Rechtsformwechsel der GbR in eine KG vor, die GmbH & Co. KG sei daher durch Neugründung entstanden. Wenn folglich ein Eigentumsübergang auf diese stattfinden solle, müsse entweder eine Auflassung des Grundstücks an die GmbH & Co. KG erfolgen oder ein Formwechsel sei dadurch zu belegen, dass die GbR ins neue Gesellschaftsregister voreingetragen werde. Das wollte der Notar nicht hinnehmen; er legte Beschwerde ein und bekam Recht. 

Grundbuchamt muss Eigentümer ändern

Die Richter:innen stellten zunächst klar, dass ursprünglicher Träger des Eigentums an dem Grundstück die rechtsfähige bisherige (und von ihrem Gesellschafterbestand unabhängige) GbR als solche war und nicht ihre einzelnen Gesellschafter:innen, auch wenn sie – nach alter Rechtslage korrekterweise – in dieser Eigenschaft im Grundbuch eingetragen waren. Die GbR habe ihre Rechtsform anschließend fehlerfrei in die einer GmbH & Co. KG gewechselt. Deshalb war das Grundbuch dahingehend richtigzustellen, dass als Eigentümer die im Wege des Rechtsformwechsels entstandene GmbH & Co. KG eingetragen wird. Eine klare Absage erteilte das Oberlandesgericht sodann noch der Ansicht des Grundbuchamts, dass die Eintragung eines Formwechsels einer GbR zur KG im Grundbuch per se deren Voreintragung im Gesellschaftsregister voraussetzen würde. Dies sei dem Gesetz an keiner Stelle zu entnehmen. 

Änderung des Grundbuchs bei reinem Rechtsformwechsel auch ohne Voreintragung der GbR im Gesellschaftsregister möglich 

Ob und in welchen Fällen eine seit Langem bestehende GbR ins neu geschaffene Gesellschaftsregister eingetragen werden muss, wirft seit der Gesetzesänderung durch das MoPEG (Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz) viele Fragen auf. Mit der Entscheidung des Münchener Oberlandesgerichts ist aber jedenfalls klargestellt, dass eine Eintragung dann nicht erforderlich ist, wenn eine („Alt“-)GbR, die Eigentümerin von Grundbesitz ist und als solche im Grundbuch steht, ihre Rechtsform in eine KG wechselt. Die Richtigstellung des Grundbuchs dahingehend, dass als Eigentümerin fortan die KG im Grundbuch vermerkt wird, ist zu vollziehen, ohne dass die ursprüngliche GbR zuvor ins Gesellschaftsregister eingetragen werden muss. 

Oberlandesgericht München, Beschluss vom 22.5.2024 – 34 Wx 71/24 e