Schönheitsreparaturen als anschaffungsnahe Aufwendungen

Kernaussage

Fallen im Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Aufwendungen an, sind diese entweder als sofort abzugsfähige Werbungskosten oder als (nachträgliche) Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu qualifizieren. Letztere sind dann nur anteilig über die Nutzungsdauer als Abschreibungen mit Laufzeiten bis zu 50 Jahren berücksichtigungsfähig, so dass die steuerliche Einordnung erhebliche Bedeutung hat. Instandhaltungsmaßnahmen sind grundsätzlich als Werbungskosten sofort abziehbar, während tiefergehende bauliche Veränderungen des Gebäudes zu nachträglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten oder in Ausnahmefällen sogar zu einem komplett neuen Gebäude führen können. Entsprechendes gilt bei einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes, die der Bundesfinanzhof in seiner Rechtsprechung dann annimmt, wenn mindestens drei der von ihm als „wesentliche Bereiche“ angesehenen Maßnahmen für Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen sowie Fenster anfallen. Ein weiteres Problemfeld stellen anschaffungsnahe Aufwendungen dar. Nach gesetzlicher Definition gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu den Herstellungskosten, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen netto 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Hiervon sind Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, ausdrücklich ausgenommen und können weiterhin sofort abgezogen werden. Bisher war nicht eindeutig geklärt, wie Schönheitsreparaturen in diesem Kontext zu behandeln sind. Hierzu hat der Bundesfinanzhof nun in drei Urteilen Stellung genommen.

Sachverhalt

In allen entschiedenen Fällen wurden zeitnah nach dem Erwerb von vermieteten bebauten Grundstücken in größerem Umfang Umbau- und Renovierungsmaßnahmen durchgeführt. Die dabei angefallenen Aufwendungen machten die Vermieter in ihren Einkommensteuererklärungen als sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend, während die Finanzämter hierin überwiegend anschaffungsnahe Herstellungskosten sahen und die Kosten über die Nutzungsdauer abschrieben. Die Aufwendungen betrafen unter anderem die Baderneuerung, das Verputzen und Streichen von Wänden, das Verlegen von Fußböden, das Anbringen von Rigipsdecken und Einziehen von Trennwänden, Dachdecker- und Spenglerarbeiten, Aufwendungen für die energetische Sanierung und den Austausch von Fenstern oder die Erneuerung der Gasleitung und der Heizungsanlage. Im Klageverfahren wurde von den Vermietern insbesondere vorgetragen, dass die getätigten Schönheitsreparaturen (z.B. Streichen der Wände) nicht in die Ermittlung der 15 %-Grenze einzubeziehen und damit sofort abzugsfähig seien, da kein räumlicher, zeitlicher und sachlicher Zusammenhang zu den übrigen Renovierungsmaßnahmen bestehe.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof hat in seinen Urteilen entschieden, dass auch Schönheitsreparaturen als bauliche Maßnahme anzusehen und grundsätzlich in die Ermittlung der 15 %-Grenze einzubeziehen sind. Entgegen seiner früheren Rechtsprechung ist ein enger räumlicher, zeitlicher und sachlicher Zusammenhang der Schönheitsreparaturen im Rahmen einer einheitlichen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme nicht mehr erforderlich. Als Schönheitsreparaturen sieht der Bundesfinanzhof insbesondere das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, der Innen- und Außentüren sowie der Fenster an. Soweit Erstattungen für Material und Fertigungsleistungen von dritter Seite erfolgen, ist nur der Saldobetrag zwischen dem vom Steuerpflichtigen getragenen und dem von dritter Seite erstatteten Aufwand in die Berechnung der 15 %-Grenze einzubeziehen. Somit mindern die Erstattungsbeträge die anschaffungsnahen Herstellungskosten und dementsprechend die Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Absetzung für Abnutzung (AfA). Sofort als Werbungskosten abzugsfähig sieht der Bundesfinanzhof jedoch weiterhin solche Erhaltungsaufwendungen an, die jährlich üblicherweise anfallen. Hierzu zählen z.B. die Kosten für regelmäßige Wartungsarbeiten an Heizungs- und Aufzugsanlagen, für die Beseitigung von Rohrverstopfungen und -verkalkungen sowie für Zählerablesungen.

Konsequenz

Die ersten drei Jahre nach dem Erwerb einer Immobilie sind für den Vermieter ein kritischer Zeitraum, wenn er den sofortigen steuerlichen Abzug der Kosten für Erhaltungs- und sonstige Modernisierungsaufwendungen einplant. Die aktuelle Urteilserie des Bundesfinanzhofs sorgt zwar für Rechtsklarheit, führt aber zu Verschärfungen für den Vermieter. Soweit es wirtschaftlich sinnvoll ist, sollte geprüft werden, ob einzelne Maßnahmen zeitlich gestreckt werden können, um die Qualifizierung als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu vermeiden. Im Dreijahreszeitraum gilt die Durchführung der Baumaßnahme, nicht die Zahlung. Zeiträume sollten dennoch sicherheitshalber großzügig bemessen werden, damit das Finanzamt keinen Gesamtplan und eine Sanierung in Raten unterstellt.