GbR: Muss bei Grundstücksübertragung immer eine Voreintragung ins Gesellschaftsregister erfolgen?

Grundstücksübertragung bei der GbR – Immer Voreintragung ja oder nein? 

Seit der Einführung des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) am 1.1.2024 müssen Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbRs) grundsätzlich im neuen Gesellschaftsregister eingetragen sein, bevor sie ins Grundbuch eingetragen werden bzw. bevor Änderungen im Grundbuch vorgenommen werden können. Eine Ausnahme besteht allerdings, wenn die GbR bereits ohne Liquidationsverfahren erloschen ist (z. B. durch Vereinigung aller Anteile in der Hand eines Gesellschafters). Dann kann die Eintragung der GbR im Grundbuch auch ohne vorherige Registereintragung erfolgen. Dies entschied kürzlich das Nürnberger Oberlandesgericht (OLG). 

Grundbuchamt bemängelte fehlende Voreintragung einer erloschenen GbR

Die Eigentümerin eines Grundstücks, eine GbR, war nicht selbst im Grundbuch eingetragen, sondern ihre sämtlichen Gesellschafter in ihrer Eigenschaft als „GbR-Gesellschafter“. So verlangte es das alte Recht. Nachdem alle Gesellschafter ihre GbR-Anteile an einen Erwerber übertragen hatten, erlosch die GbR automatisch, weil es eine „Einmann-GbR“ im deutschen Recht nicht gibt (im Gegensatz zur „Einmann- GmbH“). Das GbR Vermögen – also auch das Grundstück – wuchs im Zuge dessen dem Erwerber persönlich an. Er wollte den Eigentumswechsel im Grundbuch vollziehen lassen und erlebte eine böse Überraschung: das Grundbuchamt nahm die Umschreibung nicht vor und meinte, es hätte zuerst die (nun aber erloschene) GbR ins neue Gesellschaftsregister eingetragen werden müssen. Dagegen beschwerten sich die Beteiligten – mit Erfolg. 

Gericht hält Voreintragung ausnahmeweise für nicht notwendig

Die Richter erläuterten zunächst nochmals Folgendes: sollen Eintragungen betreffend die Rechte einer GbR in das Grundbuch vorgenommen werden, muss die GbR grundsätzlich erst im Gesellschaftsregister und sodann als GbR mit entsprechender Registernummer ins Grundbuch eingetragen sein. Das gilt aber dann nicht, wenn eine GbR durch Anteilsübertragungen auf nur eine Person (oder Austritt aller Gesellschafter bis auf einen verbleibenden) ohne Liquidationsverfahren erloschen ist. Denn eine erloschene GbR kann nicht mehr ins Gesellschaftsregister eingetragen werden. Daher ist in diesem Fall eine Grundbuchberichtigung direkt und ohne die sonst erforderliche Eintragung der (hier nicht mehr existenten) GbR im Gesellschaftsregister und Grundbuch zulässig und geboten. 

GbR und Grundbuchänderung – nicht immer einfach!

Es gilt der Merksatz: soll eine bestehende GbR an einem grundbuchrelevanten Vorgang beteiligt sein, muss sie zuvor ins Gesellschaftsregister eingetragen sein, damit das Grundbuch anschließend entsprechend angepasst werden kann. Eine Ausnahme gilt dann, wenn die GbR vor der Grundbucheintragung liquidationslos - wie hier durch Anteilsübertragung auf eine einzige Person - erloschen ist. Aber Achtung: deutsche Grundbuchämter verlangen bei Umschreibungsanträgen Nachweise der zugrundeliegenden Sachverhalte in der Regel in notariell beglaubigter Form. Das bedeutet, dass im „worst case" eigentlich privatschriftlich zulässige Anteilsübertragungsverträge oder Austrittsvereinbarungen doch kostenauslösend notariell beglaubigt werden müssen. 

OLG Nürnberg, Beschluss vom 17.2.2025, 15 Wx 2087/24