Bundesfinanzhof bestätigt Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuerbewertung

Hintergrund

Im Rahmen der Grundsteuerreform wurden zum 1. Januar 2022 alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet. Mit dieser Grundsteuerreform reagierte der Gesetzgeber auf die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts, das die bisherigen Bewertungsregeln für verfassungswidrig erklärt hatte. Mit 1. Januar 2025 haben die neuen Grundsteuerwerte die verfassungswidrigen Einheitswerte als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer abgelöst.

Elf Bundesländer haben sich für die Neubewertung der Grundstücke auf das sog. Bundesmodell geeinigt. Allerdings bestanden auch Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit dieses Bundesmodells, die nun vor dem Bundesfinanzhof verhandelt wurden. 

Kernaussagen des BFH

Mit Urteil vom 10.12.2025 entschied der BFH, dass die Grundstücksbewertung im Ertragswertverfahren (betrifft Wohngrundstücke) nach dem Bundesmodell verfassungskonform ist. Typisierende und pauschalierte Wertansätze sind zulässig, um die Vielzahl der Grundstücke praktikabel und weitgehend automatisiert bewerten zu können. Zwei Bewertungsparameter standen bei diesem Urteil besonders im Fokus: 

1. Bodenrichtwerte: Die Bodenrichtwerte werden von Gutachterausschüssen ermittelt und basieren auf Marktdaten. Sie stellen nach Ansicht des BFH eine geeignete Grundlage dar, um die Lage des Grund und Bodens in einem Gebiet zu berücksichtigen. Dass abweichende Grundstücksmerkmale innerhalb einer Bodenrichtwertzone oder andere Besonderheiten eines Grundstücks nicht erfasst werden, ist hinzunehmen. 
2. Nettokaltmieten: Der Bewertung im Ertragswertverfahren liegen pauschalierte Nettokaltmieten zugrunde, der Ansatz der tatsächlichen Mieten ist nicht möglich. Die Nettokaltmieten werden aus dem Mikrozensus abgeleitet und differenzieren nach Gebäudeart, Baujahr, Wohnfläche und Bundesland. Zusätzlich bilden Zu- oder Abschläge für Mietniveaustufen Unterschiede zwischen den Gemeinden innerhalb eines Bundeslands ab.

Auch hier ist es nach der Ansicht des BFH zulässig, keine weiteren Merkmale einer Immobilie bei der Bewertung zu berücksichtigen. Dies schließt insbesondere ein, dass hinsichtlich unterschiedlicher Wohnlagen innerhalb einer Gemeinde keine Anpassung der Mieten erfolgt. 

Welche Möglichkeiten bleiben bei Zweifeln an der Bewertung durch das Finanzamt?

Die Anpassungsmöglichkeiten sind leider sehr begrenzt und kommen nur in bestimmten Konstellationen in Frage. Bei erheblichen Ertragsminderungen, beispielsweise bei Leerstand einer sonst vermieteten Wohnung, kann die Grundsteuer unter bestimmten Voraussetzungen teilweise erlassen werden. Außerdem ist es möglich, statt des pauschalierten Grundsteuerwerts einen Verkehrswert heranzuziehen, sofern dieser in einem Sachverständigengutachten auf den Bewertungsstichtag festgestellt wurde und um mehr als 40 % vom Grundsteuerwert abweicht.

Fazit und Ausblick

Der Bundesfinanzhof stärkt die Rechtssicherheit der aktuell geltenden Grundsteuerbewertung des Bundesmodells. Trotz typisierter Bewertungsansätze sieht das Gericht keine verfassungswidrigen Regelungen. Für Eigentümer bedeutet dies: Die im Rahmen der Grundsteuerreform festgesetzten Grundsteuerwerte haben Bestand und stellen weiterhin die Bemessungsgrundlage der Grundsteuerfestsetzung durch die Kommune dar. 

Es bleibt abzuwarten, ob es zu einer Verfassungsbeschwerde und somit einer Verhandlung vor dem Bundesverfassungsgericht kommt. Auf die Ländermodelle von Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen und Hamburg hat das ergangene Urteil im Übrigen keinen Einfluss, hier werden weitere Urteile ergehen.