Keine Übernahme von Steuervergünstigungen für selbstgenutzte Denkmäler durch Erben

Steuervergünstigung für selbstgenutzte Baudenkmäler

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 25. März 2026 entschieden: Steuervergünstigungen für die Sanierung eigengenutzter Denkmäler sind personenbezogen und nicht vererblich. Wenn der begünstigte Eigentümer innerhalb des Zehnjahreszeitraums verstirbt, kann nur ein Ehepartner die Steuerermäßigung fortführen. Für Kinder oder andere Erben endet der Anspruch.

Können Erben die Steuervergünstigung übernehmen?

Ein Ehepaar kaufte und sanierte gemeinsam eine denkmalgeschützte Immobilie und nutzte die besonderen Steuervergünstigungen für Sanierungskosten (§ 10f EStG). Nach dem Tod des Vaters im Jahr 2017 wurden die Ehefrau, der Sohn und die Tochter gemeinsam Eigentümer. Durch eine Erbauseinandersetzung gingen die Anteile des Vaters auf den Sohn über, sodass er – zunächst zusammen mit seiner Mutter und später als Alleineigentümer – das Haus nutzte. Im Streitjahr beantragte der Sohn, die noch nicht genutzten Steuervorteile seines verstorbenen Vaters übernehmen zu dürfen. Das Finanzamt und später die Gerichte lehnten dies ab: Nur die Mutter konnte ihre bereits bestehenden Steuervorteile weiter nutzen; der Sohn als Erbe konnte die Steuervergünstigungen seines Vaters nicht übernehmen.

Wie hat der Bundesfinanzhof entschieden?

Wer ein Baudenkmal selbst nutzt und saniert, kann über zehn Jahre hinweg einen Teil der Sanierungskosten jährlich von der Steuer absetzen. Verstirbt der Eigentümer vor Ablauf dieses Zeitraums, dürfen Erben oder Familienmitglieder diesen Steuervorteil nicht übernehmen. Nur für Ehegatten gilt eine Ausnahme: Wird ein Ehepartner Alleineigentümer, kann der überlebende Ehegatte die Steuervorteile aus den Sanierungskosten des verstorbenen Partners weiter nutzen. Für Kinder oder andere Erben bleibt diese Möglichkeit ausgeschlossen.

Was hat der BFH zur Steuervergünstigung für Erben entschieden?

• Betriebsvermögen oder vermietete Immobilien: Steuerpositionen wie Abschreibungen oder Buchwerte können vom Erben in bestimmten Fällen übernommen werden.

• Abschreibungen auf Immobilien (AfA): Bei vermieteten Immobilien kann ein Erbe in der Regel die verbleibenden Abschreibungen fortführen.

• Erhaltungsaufwand bei Vermietung: Wer große Renovierungen auf mehrere Jahre verteilt hat und verstirbt, kann verbleibende Beträge häufig im letzten Steuerjahr absetzen – das gilt aber bei § 10f EStG nicht.

Was bedeutet das Urteil für die Praxis?

Steuervergünstigungen für selbstgenutzte Denkmäler sind streng personenbezogen: Nur derjenige, der saniert und die Kosten getragen hat – oder im Ausnahmefall ein Ehepartner – kann die Vergünstigung nutzen oder fortführen. Für Kinder oder andere Erben endet der Anspruch mit dem Tod des bisherigen Begünstigten. Bei vermieteten Immobilien oder Betriebsvermögen gelten andere Regeln – dort können Abschreibungen oder Steuerwerte zum Teil übernommen werden.

BFH, Urteil vom 25.3.2026, X R 23/24