Immobilienverkauf durch Kapitalgesellschaften: Drei-Objekt-Grenze und die Grenzen der erweiterten Kürzung

Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung – Grundlagen und Zielsetzung

Aufgrund der erweiterten Gewerbesteuerkürzung können die Erträge von vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaften weitgehend von der Gewerbesteuer freigestellt werden, sofern sich die Tätigkeit auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes beschränkt. Voraussetzung ist, dass keine originär gewerbliche Tätigkeit – wie etwa ein gewerblicher Grundstückshandel – vorliegt.
Zweck der Regelung ist die Annäherung der Gewerbesteuerbelastung von Kapitalgesellschaften mit der von Personenunternehmen, die sich nur mit der Verwaltung von Grundvermögen befassen und damit nicht der Gewerbesteuer unterliegen. Sobald jedoch der Rahmen der bloßen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes überschritten wird, entfällt die erweiterte Kürzung. 
 

Gewerblicher Grundstückshandel und die Drei-Objekt-Grenze

Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung setzt voraus, dass ausschließlich eigener Grundbesitz verwaltet und genutzt wird. Sobald eine Tätigkeit darüber hinausgeht, entfällt diese steuerliche Begünstigung. Ein Beispiel für eine schädliche Tätigkeit ist der gewerbliche Grundstückshandel. Dieser liegt regelmäßig dann vor, wenn Immobilien nachhaltig und mit Gewinnerzielungsabsicht veräußert werden. Als Indiz für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels hat sich in der Rechtsprechung die sogenannte Drei-Objekt-Grenze etabliert. Werden innerhalb von fünf Jahren mindestens vier Objekte verkauft, spricht dies regelmäßig für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels. In der Praxis stellt sich jedoch die Frage, ob die Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze zwangsläufig auch dann zum Wegfall der erweiterten Kürzung führt, wenn keine nachhaltige, auf Wiederholung angelegte Veräußerungstätigkeit vorliegt. Dies betrifft insbesondere Fälle, in denen mehrere Objekte in einem Vorgang (en bloc) verkauft werden. 

Klarstellung zur Drei-Objekt-Grenze bei Kapitalgesellschaften

Genau an dieser Schnittstelle setzt die aktuelle Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs an. Für Kapitalgesellschaften führt laut Bundesfinanzhof bereits die Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze innerhalb von fünf Jahren zum Wegfall der erweiterten Kürzung – unabhängig davon, ob die Verkäufe nachhaltig oder mit Wiederholungsabsicht erfolgen. Danach reicht schon die einmalige Veräußerungstätigkeit aus, um die erweiterte Kürzung auszuschließen. Für die Frage, ob die Tätigkeit der Kapitalgesellschaft den Rahmen der bloßen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes überschreitet, ist das Kriterium der „Nachhaltigkeit“ nicht maßgeblich. Es genügt, dass die Umschichtung von Vermögenswerten im Vordergrund steht. Die erweiterte Kürzung wird also bereits durch die schiere Anzahl und den zeitlichen Zusammenhang der Verkäufe versagt – unabhängig von der Motivation oder Wiederholungsabsicht. 

Praxishinweis

Die Entscheidung schafft Klarheit für Kapitalgesellschaften: Überschreiten diese bei Immobilienverkäufen die Drei-Objekt-Grenze innerhalb von fünf Jahren, entfällt die erweiterte Kürzung – unabhängig von Nachhaltigkeit oder Wiederholungsabsicht. Damit verschärft sich das Risiko einer gewerbesteuerlichen Belastung auch bei einmaligen En-bloc-Veräußerungen.
In der Praxis sollte daher vor jeder Veräußerung geprüft werden, wie viele Objekte innerhalb der letzten fünf Jahre verkauft wurden. Dabei sind En-bloc-Verkäufe stets in die Zählung einzubeziehen. Da einzelne Detailfragen – etwa zu Miteigentumsanteilen – offenbleiben, empfiehlt sich bei komplexen Konstellationen eine vorausschauende steuerliche Beratung.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 3.6.2025 – III R 12/22