Prüfung von Grundbesitzabgabenbescheiden zur Festsetzung der Grundsteuer ab 2025

Grundsteuerbescheide prüfen

Seit dem 1.1.2025 gelten neue Regelungen zur Festsetzung der Grundsteuer. Im Rahmen der Grundsteuerreform wurden ab 2022 alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet, da die zuvor herangezogenen Besteuerungsgrundlagen auf veralteten Werten basierten. Im Jahr 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht das alte Bewertungsverfahren für verfassungswidrig erklärt, da die unterschiedlichen Bewertungsansätze zu einer Ungleichbehandlung von Grundstückseigentümern führten und somit gegen das Grundgesetz verstießen. Ziel des neuen Bewertungsverfahrens ist es, die Grundsteuer auf Basis verlässlicher Bewertungsfaktoren zu ermitteln und so eine gerechtere und transparentere Steuer zu gewährleisten.

Ob das angestrebte Ziel als erreicht angesehen werden kann, bleibt allerdings fraglich. Die bisher versandten Bescheide über den Grundsteuerwert dienten lediglich als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer, die ab dem 1.1.2025 zu zahlen ist. Sie gaben jedoch noch keinen Aufschluss darüber, wie hoch die tatsächliche Steuer ausfallen wird. Erst in den letzten Wochen erhielten viele Grundstückseigentümer die endgültigen Grundsteuerbescheide, die nun endgültige Klarheit über die Höhe der zu zahlenden Steuer bieten.

In diesem Zusammenhang ist es entscheidend, die Grundsteuerbescheide, die auf Grundlage der neu ermittelten Grundsteuerwerte erlassen werden, sorgfältig zu prüfen, um mögliche Fehler zu identifizieren und sicherzustellen, dass die Grundsteuer in zutreffender Höhe festgesetzt wird.

Was ändert sich mit der Grundsteuer 2025?

Ab 2025 gelten die neuen Grundsteuerwerte und -messbeträge als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer. Diese können sich deutlich von der bisher verwendeten Bemessungsgrundlage, dem sogenannten Einheitswert, unterscheiden. Der Grund für die Abweichungen liegt in der neuen Bewertungsmethode, die aktuelle (pauschalierte) Verkehrswerte, eine differenzierte Bewertung je nach Gebäudetyp und die tatsächlichen Bodenrichtwerte einbezieht. Im Gegensatz dazu basierten die Einheitswerte auf veralteten Wertverhältnissen aus dem Jahr 1964 (alte Bundesländer) bzw. 1935 (neue Bundesländer). Aufgrund dieser unterschiedlichen Verfahren ergeben sich nun mit den damaligen Werten nicht vergleichbare Grundbesitzwerte, die künftig zur Ermittlung der Grundsteuer herangezogen werden.

Warum ist eine Prüfung des Grundbesitzabgabenbescheids wichtig?

Nachdem die Finanzämter die Festsetzung der Grundsteuerwerte und -messbeträge vorgenommen haben, erheben die Kommunen auf dieser Grundlage die an die Stadt bzw. Gemeinde zu entrichtende Grundsteuer. Hierzu werden die Grundsteuermessbeträge mit dem individuellen Grundsteuerhebesatz der Stadt bzw. Gemeinde multipliziert.

Dieses Vorgehen kann die folgenden Risiken bergen, aufgrund derer es zu einer ungerechtfertigten Besteuerung kommen kann:

• Nicht korrekte Übernahme des Steuermessbetrags: In den Grundsteuerbescheid der Kommune muss der letzte festgesetzte Grundsteuermessbetrag des Finanzamts übernommen werden. Der Messbetrag laut Grundsteuerbescheid sollte daher mit dem aktuell gültigen Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags auf den 1.1.2025 des Finanzamts abgeglichen werden.
• Anwendung eines falschen Hebesatzes: Der Hebesatz wird von der jeweiligen Kommune festgelegt und kann jährlich variieren. Für das Jahr 2025 kann der geltende Hebesatz in der Regel auf der Internetseite der jeweiligen Stadt bzw. Gemeinde eingesehen werden. Hierbei muss zwischen zwei bis vier Hebesätzen differenziert werden:
  • Grundsteuer A: Hebesatz für land- und forstwirtschaftliche Betriebe
  • Grundsteuer B: Hebesatz für Grundvermögen – Einige Gemeinden haben sich für differenzierte Hebesätze der Grundsteuer B entschieden, abhängig von der Bebauung mit einem Wohn- oder Nichtwohngrundstück.
  • Grundsteuer C: Hebesatz für unbebaute Grundstücke

Unsere Einordnung

Wir empfehlen in jedem Fall eine sorgfältige Prüfung der Grundsteuerbescheide. Fehler bei der Datenweitergabe zwischen Finanzamt und Kommune sollten in jedem Fall korrigiert werden, um eine ordnungsgemäße Besteuerung sicherzustellen. Sollte ein falscher Messbetrag oder nicht der zutreffende Hebesatz angewandt worden sein, sollte Widerspruch gegen die Festsetzung der Grundsteuer eingelegt werden.

Bei der Differenzierung der Hebesätze, also der Festlegung eines höheren Hebesatzes für Nichtwohngrundstücke, könnten verfassungsrechtliche Bedenken aufgrund eines möglichen Verstoßes gegen den Gleichheitsgrundsatz vorliegen. Inwieweit jedoch ein Widerspruch gegen die Anwendung differenzierter Hebesätze von Wohn- und Nichtwohngrundstücken Aussicht auf Erfolg hat, bleibt fraglich.

Wenn gegen die Grundlagenbescheide des Finanzamts oder den Grundsteuerbescheid der Kommune zwar Ein- bzw. Widerspruch eingelegt wurde, aber keine Aussetzung der Vollziehung gewährt wurde (was der Regelfall sein dürfte), ist die nun festgesetzte Grundsteuer bei Fälligkeit an die Kommune zu zahlen. Wenn dem Einspruch bzw. Widerspruch zu einem späteren Zeitpunkt stattgegeben werden sollte, würde zu viel gezahlte Grundsteuer entsprechend erstattet werden.

Bei allen weitergehenden Fragen unterstützen wir Sie natürlich gerne.