Erbschaftsteuerliche Begünstigung von Wohnungsvermietungsgesellschaften

Hintergrund

Das Vermögen von Wohnungsvermietungsgesellschaften ist sowohl nach altem als auch neuem Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetz (Geltung ab 1.7.2016) nur begünstigt, wenn die Durchführung der Vermietungstätigkeit einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordert. Die Finanzverwaltung unterstellt ohne weitere Prüfung bei einem Wohnungsbestand von mehr als 300 Wohnungen die Notwendigkeit eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs. Der Bundesfinanzhof hat hingegen in seinem kürzlich veröffentlichten Urteil vom 24.10.2017 einen neuen Rechtsgrundsatz zur Prüfung des Erfordernisses eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs entwickelt.

Urteil des Bundesfinanzhofs

Entscheidend für die erbschaftsteuerliche Begünstigung kann nach Auffassung des Bundesfinanzhofs nur der Zweck der Einkünfteerzielung sein, insbesondere die Abgrenzung einer (erbschaftsteuerlich begünstigten) gewerblichen Vermietung von der reinen (erbschaftsteuerlich nicht begünstigten) Vermögensverwaltung. Von einer gewerblichen Vermietungstätigkeit sei auszugehen, wenn der Vermieter bestimmte „ins Gewicht fallende“ Sonderleistungen erbringe. Hierunter fallen laut Bundesfinanzhof insbesondere die Übernahme der Reinigung der vermieteten Wohnungen, die Überwachung des Gebäudes, die Ausstattung der Räume in einer mit dem Mieter vereinbarten Weise, die Überlassung und der monatliche Austausch von Bettwäsche, die Bereithaltung eines Krankenzimmers oder eines Aufenthaltsraums mit Fernsehen sowie die Bestellung eines Hausmeisters.

Nichtanwendungserlass

Mit Veröffentlichung des gleichlautenden Erlasses der obersten Finanzbehörden der Länder vom 23.4.2018 hat nun die Finanzverwaltung Position zu dem Urteil bezogen. Ohne weitere Begründung soll danach das Urteil über den entschiedenen Einzelfall hinaus nicht angewendet und an der bisherigen typisierenden Betrachtungsweise – Schwellenwert von 300 Wohnungen – weiterhin festgehalten werden.

Konsequenz

Für Wohnungsunternehmen mit mehr als 300 Wohneinheiten im Bestand ist die Entscheidung der Finanzverwaltung zu begrüßen. Für sie wird im Regelfall weiterhin die erbschaftsteuerliche Begünstigung zur Anwendung kommen. Bei Unterschreitung des Schwellenwerts ist im Einzelfall anhand von Indizien (Umfang der Geschäfte, Unterhalten eines Büros, Buchführung zur Gewinnermittlung, umfangreiche Organisationsstruktur zur Durchführung der Geschäfte, Bewerbung der Tätigkeit, Anbieten der Dienstleistung/der Produkte einer breiteren Öffentlichkeit gegenüber) zu prüfen, ob ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb vorliegt.