Bewertungsmodelle zur Grundsteuer stehen fest

Hintergrund

Bislang wurde die Grundsteuer auf der Grundlage der sogenannten Einheitswerte festgesetzt. Die letzte Hauptfeststellung für Einheitswerte wurde im Jahr 1964 für die alten Bundesländer vorgenommen; für die neuen Bundesländer erfolgte dies im Jahr 1935. Damit orientiert sich die Grundsteuer bislang nicht an den aktuellen Wertverhältnissen und berücksichtigt auch nicht die Wertsteigerungen der letzten Jahre. Nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts ergibt sich hierdurch bei heute gleichwertigen Grundstücken zum Teil eine unterschiedlich hohe, nicht gerechtfertigte Grundsteuerbelastung. Das Gericht hat daher 2018 entschieden, dass die aktuelle Regelung nicht verfassungskonform ist. Der Gesetzgeber ist zu einer Reform der Grundsteuer gezwungen.

Reform der Grundsteuer

Das bereits in Kraft getretene Bundesgesetz ermöglicht durch eine entsprechende Öffnungsklausel den Bundesländern unterschiedliche Bewertungsverfahren. Das Gesetz sieht neben der Grundsteuer A (landwirtschaftliche Flächen) und B (bebaute und unbebaute Grundstücke) auch die Möglichkeit der Einführung einer Grundsteuer C für baureife Grundstücke vor. Die Länder bzw. Kommunen können für diese einen höheren Hebesatz festlegen und damit einen Anreiz zum Verkauf oder zur Bebauung, letztlich zur Schaffung von Wohnraum schaffen. Insgesamt soll die Reform nicht zu einer Erhöhung des Grundsteueraufkommens führen. Die Werterhöhung der Grundstücke soll durch eine Reduzierung der Messzahlen und tendenziell eine Senkung der Hebesätze kompensiert werden. Das Recht, die Hebesätze festzulegen, verbleibt aber bei den Städten und Gemeinden.

Unterschiedliche Bewertungsmodelle

Es ist absehbar, dass die zukünftige Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Grundsteuer bundesweit nicht einheitlich erfolgen wird. Hierzu existiert einerseits das sogenannte Bundesmodell, das auf folgenden Grundlagen beruht:

  • Unbebaute Grundstücke werden mit dem Bodenrichtwert bewertet, der mit der Grundstücksfläche multipliziert wird (Vergleichswertverfahren).
  • Wohngrundstücke werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet, indem der Barwert der Reinerträge und der abgezinste Bodenwert addiert werden.
  • Nichtwohngrundstücke werden nach dem Sachwertverfahren bewertet, das die normalisierten Herstellungskosten, das Alter des Gebäudes, den Bodenwert und die Wertzahl berücksichtigt.

Neben dem Bundesmodell sind von den Bundesländern abweichende Bewertungsmodelle in die Diskussion eingebracht worden:

  • Das Bodenwertmodell orientiert sich – unabhängig von der Bebauung – ausschließlich an Grundstücksfläche und Bodenrichtwert.
  • Das Flächenmodell berücksichtigt Grundstücksfläche und Gebäudefläche und multipliziert diese mit sogenannten Äquivalenzzahlen.
  • Das Flächen-Lage-Modell folgt grundsätzlich derselben Methodik wie das Flächenmodell, berücksichtigt aber zusätzlich einen individuellen Lagefaktor.

Die einzelnen Bundesländer haben sich zwischenzeitlich hinsichtlich der anzuwendenden Bewertungsmodelle festgelegt:
 

Bewertungsmodell

Bundesland

Bundesmodell

Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen, Nordrhein-Westfalen

Bundesmodell mit abweichenden Messzahlen                        

Saarland, Sachsen

Bodenwertmodell

Baden-Württemberg

Flächenmodell

Bayern

Flächen-Lage-Modell

Hamburg, Hessen, Niedersachsen

 

Ausblick

Voraussichtlich ab Mitte des Jahres 2022 werden die Finanzämter die Grundstückseigentümer:innen zur Abgabe entsprechender Steuererklärungen auffordern. Die Abgabefrist wird einen Monat betragen, kann aber für große wirtschaftliche Einheiten verlängert werden. Die Bewertung wird durch die Grundstückseigentümer:innen selbst vorgenommen. Eine elektronische Übermittlung der Erklärungen ist möglich. Die dhpg wird Sie über aktuelle Entwicklungen weiter informieren und unterstützt Sie bei der Erstellung Ihrer Grundsteuererklärungen – IT-gestützt und bundesweit. Sprechen Sie uns gerne an!

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Benno Lange

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