Bundesgerichtshof: Zur Abrechnung von Mietnebenkosten bei Option zur Umsatzsteuer

Fall: Streit um die Weiterbelastung der Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Klägerin mietete Gewerberäume von der Beklagten in einem Gebäude an, das in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt ist. Im Mietvertrag war vereinbart, dass die Klägerin auf die Miete sowie die anteiligen Nebenkosten die „jeweils gültige Mehrwertsteuer von derzeit 19 %“ zu entrichten hat. Die Beklagte hat in der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 u.a. Beträge mit Umsatzsteuer weiterbelastet, die aus der Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft stammen, welche nicht zur Regelbesteuerung optiert hat. Sie belastete die Beträge zzgl. 19 % Umsatzsteuer weiter, auch wenn es sich schon um Bruttobeträge handelte, die die Umsatzsteuer enthielten.
Strittig war, ob die Vermieterin aus den mit Umsatzsteuer belasteten Kosten die Umsatzsteuer vor der Weiterbelastung hätte herausrechnen müssen.

Bundesgerichtshof stellt die zu beachtenden Grundsätze dar

Zulässige Option?

Ist in einem Mietvertrag die Option zur Umsatzsteuer vereinbart, so kann der Vermieter diese nur vom Mieter verlangen, wenn er tatsächlich umsatzsteuerpflichtig ist, das heißt die Option zur Umsatzsteuer muss rechtens sein. Die Option ist nur zulässig, wenn die Mieterin (Klägerin) Unternehmerin ist und die Räume für ihr Unternehmen nutzt. Bei neueren Objekten muss die Mieterin zudem zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt sein (vgl. i.E. § 27 Abs. 2 UStG). Im vorliegenden Fall war die Option zulässig.

Alle Nebenkosten unterliegen dem Regelsteuersatz!

Die Option zur Umsatzsteuer betrifft den gesamten Umsatz, das heißt die Miete zzgl. der Nebenkosten. Entsprechend unterliegen alle Nebenkosten dem Regelsteuersatz. Ob die Nebenkosten, für sich genommen, überhaupt der Umsatzsteuer oder dem ermäßigten Steuersatz unterliegen, ist irrelevant, sofern es sich um Nebenleistungen zur Miete handelt.

Regelfall: Weiterbelastung auf Basis der Nettokosten

Der Vermieter darf nur die Kosten weiterbelasten, die ihm entstanden sind. Da der Vermieter aufgrund der Option zur Umsatzsteuer zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, kann er grundsätzlich nur die Nettobeträge der entstandenen Kosten zzgl. Umsatzsteuer weiter belasten.

Ausnahme: Weiterbelastung der Kosten aus der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft, wie im Fall, nicht zur Umsatzsteuer optiert hat, belastet sie die Kosten den Miteigentümer:innen brutto. Dem Vermieter steht hieraus kein Vorsteuerabzug zu. Entsprechend muss er die Umsatzsteuer auf die Beträge berechnen, auch wenn sie bereits Umsatzsteuer enthalten.

Konsequenzen

Hinsichtlich des Falls lehnt der Bundesgerichtshof die Klage aus den o.g. Gründen ab. Für umsatzsteuerpflichtige Mietverhältnisse zeigt das Urteil auf, wie die Nebenkosten korrekt abzurechnen sind. Die dargestellten Grundsätze sind daher in der Praxis zu beachten.

Bundesgerichtshof vom 15.1.2025 – XII ZR 29/24 mwN