Zahlungen in die Erhaltungsrücklage sind keine Werbungskosten

Novellierung der Erhaltungsrücklage nach dem WEG mit steuerlichen Konsequenzen?

Der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft) wurde mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Jahr 2020 die volle Rechtsfähigkeit zuerkannt. Die zur ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung insbesondere des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer anzusammelnde Erhaltungsrücklage ist dem Gemeinschaftsvermögen der WEG-Gemeinschaft zuzuordnen. Zivilrechtlich steht das der Rücklage zugeführte Vermögen nur der WEG-Gemeinschaft zu. Der einzelne Wohnungseigentümer hat hieran keinen rechtlich anzuerkennenden, frei veräußerbaren Anteil. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs sind die vor der Reform nach dem WEG an den Verwalter gezahlten Beiträge zur Instandhaltungsrücklage erst bei Verausgabung der Beträge für Erhaltungsmaßnahmen als Werbungskosten abziehbar. Ob die Behandlung der Instandhaltungsrücklage (nach der Novellierung zivilrechtlich „Erhaltungsrücklage“ genannt) steuerlich zu Änderungen der Rechtsprechung geführt hat, wurde vom Bundesfinanzhof am 14.1.2025 entschieden. 

Werbungskostenabzug erst bei Verbrauch von Erhaltungsaufwendungen?

Im Streitfall vermieteten Ehegatten mehrere Eigentumswohnungen und leisteten an die jeweilige WEG-Gemeinschaft Hausgelder, die zum Teil der gesetzlich vorgesehenen Erhaltungsrücklage zugeführt wurden. Das Finanzamt versagte den Werbungskostenabzug bei den Vermietungseinkünften mit der Begründung, dass der Abzug erst in dem Jahr erfolgen könne, in dem die zurückgelegten Mittel für die tatsächlich angefallenen Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum verbraucht würden. Auch das Finanzgericht wies die Klage ab, ließ aber die Revision zur Klärung der Rechtsfrage zu, inwieweit unter Geltung des WEG 2020 in der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage einkommensteuerrechtlich Werbungskosten gesehen werden können.

BFH: Leider ändert sich nichts

Die Revision beim Bundesfinanzhof hatte keinen Erfolg. Der Senat fordert weiterhin einen wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen der Vermietungstätigkeit und den Aufwendungen des Steuerpflichtigen. Zwar hätten die Eheleute den der Erhaltungsrücklage zugeführten Teil des Hausgeldes erbracht und konnten hierauf nicht mehr zurückgreifen, da das Geld ausschließlich der WEG-Gemeinschaft gehöre. Auslösender Moment für die Zahlung sei aber nicht die Vermietung, sondern die rechtliche Pflicht jedes Wohnungseigentümers, am Aufbau und an der Aufrechterhaltung einer angemessenen Rücklage für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums mitzuwirken. Ein Zusammenhang zur Vermietung entstehe erst dann, wenn die Gemeinschaft die angesammelten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabe und die Mittel der Immobilie zugutekämen. Der Bundesfinanzhof stellte schließlich klar, dass durch die Reform des WEG im Jahr 2020 die steuerrechtliche Beurteilung des Zeitpunkts des Werbungskostenabzugs für Zahlungen in die Erhaltungsrücklage nicht verändert wurde.

Kaufpreisaufschlag bei Veräußerungen nicht unüblich

Dem Wohnungseigentümer wird zwar ein steuerlicher Werbungskostenabzug der Zahlungen in die Erhaltungsrücklage verwehrt. Bei Veräußerungen erhält er jedoch häufig einen Ausgleich vom Erwerber für den wirtschaftlich gutgeschriebenen Rücklagenbestand durch einen (nach 10 Jahren steuerfreien) Kaufpreisaufschlag.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 14.1.2025 - IX R 19/24