Vorsteuerabzug aus Sanierung einer Burg?

Fall: Sanierung zieht sich hin

Der Beklagte erwarb im Jahr 2005 eine denkmalgeschützte Burg, die vormals in Familienbesitz war. Er plante, die Burg über zehn Jahre sukzessiv zu sanieren. Nach der Sanierung sollte die Burg u.a. als Gästehaus, Tagungsstätte, Museum sowie als Wohnsitz des Klägers genutzt werden. Die Finanzierung erfolgte überwiegend aus Fördermitteln und Spenden. Bis zum Jahr 2019 war lediglich ein zur Burg gehörender Pferdestall saniert worden. Die Sanierung der Burg dagegen stockte, da im Zuge der Baumaßnahmen erhebliche Schadstoffbelastungen festgestellt wurden und es erst im Jahr 2017 gelang, weitere Fördermittel einzuwerben.
Strittig war zunächst der Vorsteuerabzug aus der Sanierung der Burg sowie die ertragsteuerliche Berücksichtigung der Verluste. Das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern versagte die Anerkennung der ertragsteuerlichen Verluste. Den Vorsteuerabzug aus der Sanierung erkannte es dagegen grundsätzlich an.
Das Finanzamt gab sich hiermit nicht zufrieden und ging in die Revision. Demnach stünde dem Beklagten kein Vorsteuerabzug zu, da „die Umstände einkommensteuerrechtlich keinen unternehmerischen Plan erkennen ließen“. Kein ernsthafter Unternehmer würde sich derart lange in einer Vorbereitungsphase (14 Jahre ohne Einnahmen) befinden. Zudem sei es rechtsfehlerhaft, ertragsteuerlich Liebhaberei anzunehmen, aber umsatzsteuerlich die Unternehmereigenschaft anzuerkennen. Auch sei zu prüfen, ob die geplanten Umsätze überhaupt zum Vorsteuerabzug berechtigen. Des Weiteren stünde dem Vorsteuerabzug entgegen, dass es sich um nicht abzugsfähigen Repräsentationsaufwand handele.

Bundesfinanzhof: Vorsteuerabzug ist grundsätzlich möglich

Der Bundesfinanzhof bestätigt zunächst, was dem Finanzamt eigentlich bekannt sein sollte: Ertragsteuerliche Bewertungen sind für die Umsatzsteuer vollkommen irrelevant. Er verweist insoweit auf die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH), wonach die Bewirtschaftung von Bauten eine unternehmerische Tätigkeit ist, sofern ihre Bewirtschaftung lediglich geringfügige Einnahmen, diese aber nachhaltig erbringt. Dass die Absicht fehlt, Gewinne zu erzielen, und die Bauten maßgeblich durch Fördergelder finanziert werden, ist dann unerheblich.
Besteht objektiv die Absicht, Umsätze zu erbringen, die zum Vorsteuerabzug berechtigen, so bleibt der Vorsteuerabzug auch dann erhalten, wenn es nicht zu den beabsichtigten Umsätzen kommt (Fehlinvestition).
Der Bundesfinanzhof verweist zwar darauf, dass die Vermietungsabsicht bei langjähriger Untätigkeit fehlen bzw. entfallen kann, sieht dies jedoch im konkreten Fall nicht als gegeben an, auch weil es Gründe für die Verzögerung gab (Schadstoffbelastung).
Nicht abzugsfähigen Repräsentationsaufwand liegt laut Bundesfinanzhof ebenfalls nicht vor, da der Beklagte nur einen Teil der Burg selbst nutzte. Dem steht nicht entgegen, dass die Sanierung auch dem Erhalt des Familiensitzes diente.
Allerdings verweist er den Fall zurück an das Finanzgericht, da dieses nicht geprüft hatte, ob und in welchem Umfang dem Beklagten tatsächlich ein Vorsteuerabzug aufgrund der beabsichtigten Umsätze zusteht.

Fazit: Langwierige, verlustbringende Sanierungen schließen den Vorsteuerabzug nicht aus

Der Fall mag ausgefallen klingen. Es ist aber leider nicht selten, dass gerade die Sanierung von Immobilien Zeit und Geld benötigt. Da hilft es, wenn der Vorsteuerabzug unabhängig von ertragsteuerlichen Beurteilungen möglich ist. Allerdings ist dies nicht das eigentliche Problem in der Praxis. Häufig scheitert der Vorsteuerabzug am objektiven Nachweis der beabsichtigten unternehmerischen Nutzung. Im Fall war entscheidend, dass sich das Konzept aus dem Plan des Architekten ableiten ließ. Hieran fehlt es aber häufig. So reicht z.B. der Hinweis auf eine geplante Vermietung nicht aus, um den Vorsteuerabzug zu sichern, da auch steuerfrei vermietet werden kann. Daher ist wichtig, dass die Verwendungsabsicht eindeutig dokumentiert wird, Behauptungen reichen nicht. Fangen Sie daher nicht einfach an zu sanieren, sondern klären Sie zunächst, welche Möglichkeiten Ihnen im Hinblick auf einen etwaigen Vorsteuerabzug offenstehen, wie dies zu dokumentieren ist und wie die Rechnungsstellung an Sie zu erfolgen hat. Unsere Expert:innen helfen Ihnen gerne weiter.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 9.7.2025 – XI R 32/22