Verkauf einer Kleingartenparzelle mit Gartenhaus: privates Veräußerungsgeschäft?

Kernaussage

Veräußert ein Steuerpflichtiger seine private Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, unterliegt ein hieraus entstehender Gewinn der Einkommensteuer. Hiervon macht das Einkommensteuergesetz in § 23 Abs.1 Nr.1 EStG zwei Ausnahmen:

• Eine Versteuerung des Veräußerungsgewinns unterbleibt, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich eigenen Wohnzwecken diente (1. Ausnahme) oder
• im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (2. Ausnahme).

Das Finanzgericht München ist jüngst der Frage nachgegangen, ob das Merkmal „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ im Sinne von „tatsächlich nutzen“ oder im Sinne von „nutzen dürfen“ zu verstehen ist

Sachverhalt

Der Kläger erwarb eine Kleingartenparzelle mit Gartenhaus. Dem Voreigentümer wurde das Gartenhaus mit einem Aufenthaltsraum (12,3 qm), einem Geräteraum sowie einem Freisitz seinerzeit mit der behördlichen Auflage genehmigt, dass das Gebäude nicht dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Der Kläger bewohnte das Gartenhaus jedoch durchgehend. Über die Zeit hinweg wuchs das einstige Gartenhaus zu einem Bungalow mit 60 qm Wohnfläche und sämtlichen Annehmlichkeiten wie Heizung, Wasser, Strom und Telefonanschluss. Knapp fünf Jahre später verkaufte der Kläger den Grundbesitz mit Gewinn weiter. Das Finanzamt erfasste den Vorgang als Veräußerung eines unbebauten Grundstücks und ermittelte einen Gewinn aus privatem Veräußerungsgeschäft. Der Kläger argumentierte, er habe ein durchgehend zu Wohnzwecken genutztes Gebäude veräußert, der Gewinn daraus sei steuerfrei.

Entscheidung des Finanzgerichts

Das Finanzgericht München sah das anders. Ein Gebäude dient Wohnzwecken, wenn es dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen dauerhaft Unterkunft und Aufenthalt zu ermöglichen. Bestimmung und Eignung des Gebäudes orientieren sich dabei nach Ansicht der Richter nicht daran, dass ein Gebäude tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird, sondern dass es rechtlich dazu geeignet ist. Das aber stellt das Gericht in Abrede, da das dauerhafte Bewohnen des ohne gültige Baugenehmigung errichteten Gebäudes eine baurechtswidrige Nutzung darstellte. Auch das Bundeskleingartengesetz erlaube kein dauerhaftes Wohnen in Gartenhäusern einer Kleingartenkolonie. Eine rechtliche Eignung im Sinne von Rechtmäßigkeit erlangte der Kläger auch nicht dadurch, dass die Baubehörde jahrelang die Nutzung als Wohnung geduldet hat. Somit habe der Kläger im Ergebnis kein zu Wohnzwecken genutztes Gebäude veräußert, der Gewinn aus der Veräußerung der Kleinparzelle wurde also zu Recht der Einkommensteuer unterworfen.

Konsequenz

Der Fall ist mittlerweile beim Bundesfinanzhof anhängig. Die zentrale Frage lautet: Ist das Merkmal „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ auch dann erfüllt, wenn das genutzte Wirtschaftsgut zwar tatsächlich dauerhaft als Unterkunft dient, diese Nutzung aber rechtswidrig ist? Tatsächlich hat der Bundesfinanzhof diese Frage schon einmal in einem anderen Kontext entschieden. Im Fall der sogenannten 10e-Förderung bei eigengenutzten Wohnungen versagte der Bundesfinanzhof in den 1990er Jahren den Ausschluss der Förderung von Wochenendhäusern, da diese ihrer Zweckbestimmung nach nicht dem dauernden Aufenthalt dienen und das Bewohnen eines Wochenendhauses mithin eine baurechtswidrige Nutzung darstellt. Es bleibt also abzuwarten, ob der Bundesfinanzhof diese Rechtsprechungsgrundsätze auch auf die Veräußerungsgeschäfte gemäß § 23 EStG überträgt.