Bundesfinanzhof: Beschluss zur steuerlichen Behandlung von Aufwendungen vor Immobilienanschaffung – Gestaltungsspielraum für Käufer

Wann werden Aufwendungen steuerlich zur Falle?

Viele Käufer:innen vermieteter oder gewerblich/freiberuflich genutzter Immobilien planen nach dem Erwerb bauliche Maßnahmen wie Renovierungen oder Modernisierungen. Die Annahme, diese Kosten könnten bei der jeweiligen Einkunftsart als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden, ist jedoch oft falsch. Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG gelten bestimmte Aufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung entstehen, als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie sind nicht sofort abziehbar, sondern müssen über die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden (AfA).

Die Drei-Jahres-Frist und die 15-%-Grenze: Worauf kommt es an?

Maßgeblich für die steuerliche Einordnung sind zwei Kriterien:

• Drei-Jahres-Frist: Die Regelung greift für alle baulichen Maßnahmen, die „innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung“ vom Steuerpflichtigen getragen werden.

• 15-%-Grenze: Übersteigen die Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb dieser Frist 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer), gelten sie insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs gehören zu den Aufwendungen im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG unabhängig von ihrer handelsrechtlichen Einordnung sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes anfallen und nicht ausdrücklich nach Satz 2 der Vorschrift ausgenommen sind. Die gesetzliche Regelung ordnet diesen Aufwand fiktiv den Herstellungskosten des Gebäudes zu.

Bundesfinanzhof: Mehr Klarheit bei vorgezonenen Renovierungen

Der Bundesfinanzhof hat in seinem Beschluss ausgeführt:

Die Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG gilt nach dem Gesetzeswortlaut ausschließlich für Aufwendungen, die „nach“ der Anschaffung vom Steuerpflichtigen getragen werden. Das bedeutet: Aufwendungen, die vor der Anschaffung des Grundstücks entstehen, sind nach den allgemeinen handelsrechtlichen Abgrenzungskriterien als Anschaffungs-, Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand steuerlich zu berücksichtigen. Im Ergebnis der Erörterungen auf Bund-Länder-Ebene bestehen nach der aktuellen Rechtslage keine Bedenken, den Beschluss des Bundesfinanzhofs über den entschiedenen Einzelfall hinaus allgemein anzuwenden. In der Praxis eröffnet dies die Möglichkeit, größere Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen gezielt vor der Eigentumsübertragung zu veranlassen. Da diese Aufwendungen vor der Anschaffung entstehen, bleiben sie bei der Prüfung der 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten unberücksichtigt.

Fazit: Praxistipps für Immobilienkäufer

Die steuerliche Behandlung anschaffungsnaher Herstellungskosten bleibt komplex und ist durch den Beschluss des Bundesfinanzhofs zwar klarer umrissen. Der Bundesfinanzhof stellt in seinem NV-Beschluss fest, dass ausschließlich Aufwendungen, die nach der Anschaffung vom Steuerpflichtigen getragen werden, unter die Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG fallen. Renovierungskosten vor dem Erwerb können demzufolge steuerlich vorteilhaft sein. Es bleibt jedoch zu beachten, dass der Gesetzgeber die Regelung künftig anpassen könnte, um möglichen Steuergestaltungen einen Riegel vorzuschieben. Für Käufer:innen ist daher eine genaue Planung und Dokumentation der Maßnahmen unerlässlich, um steuerliche Risiken zu vermeiden und flexibel auf gesetzliche Änderungen reagieren zu können.

Bundesfinanzhof vom 28.4.2020 – IX B 121/19 (BFH/NV 2020, 870-871)