Nachweis einer kürzeren Gebäude-Restnutzungsdauer – welche Anforderungen sind zu beachten?

Kürzere Restnutzungsdauer nur durch Bausubstanzgutachten belegbar?

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte zu entscheiden, welche Anforderungen an den Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer eines Gebäudes zu stellen sind und hat dabei deutlich gemacht, dass es jedenfalls keines Bausubstanzgutachtens bedarf und dass an den Nachweis im Übrigen keine „zu hohen“ Anforderungen gestellt werden dürfen.

AfA-Regel und Ausnahme

Bei Wirtschaftsgütern mit einer Nutzungsdauer von über einem Jahr, können die Anschaffungskosten nicht auf einen Schlag, sondern nur verteilt auf den Nutzungszeitraum im Wege der Absetzungen für Abnutzungen (AfA) abgezogen werden. Bei Gebäuden werden dabei regelmäßig als AfA nur über pauschale Prozentsätze ermittelte Beträge abgezogen. Ausnahmsweise kann aber die AfA für die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes abgezogen werden, sofern diese kürzer ist als die fiktive Dauer, aus der sich die pauschalen Prozentsätze ergeben. Hinter der Frage nach der Berücksichtigung einer kürzeren Nutzungsdauer steht dabei die Frage des Abzugs einer höheren als nur der pauschalen AfA, weshalb sich die Finanzgerichte regelmäßig mit solchen Fällen zu beschäftigen haben. Den Nachweis für eine kürzere Nutzungsdauer muss der Steuerpflichtige erbringen.

Anforderungen an den Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer

Die Ermittlung der kürzeren Nutzungsdauer hat im Schätzwege zu erfolgen und ist daher nur dann völlig ungeeignet und kann nicht berücksichtigt werden, wenn sie „eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens“ liegt. Sie kann unter anderem durch ein Sachverständigengutachten nachgewiesen werden. Der Bundesfinanzhof stellte nun fest, dass die Forderung nach Vorlage z.B. eines Bausubstanzgutachtens die zumutbaren Anforderungen an den Steuerpflichtigen überstiege, da über den hier einschlägigen Schätzweg ohnehin nur die „größtmögliche Wahrscheinlichkeit“ einer kürzeren Nutzungsdauer verlangt werden könne. Folglich dürfen die Anforderungen an den Nachweis durch den Steuerpflichtigen nicht zu hoch sein und es muss keine bestimmte Art von Gutachten beigebracht werden. Das von der Finanzverwaltung hier geforderte Bausubstanzgutachten ist laut BFH-Richter dabei für den Nachweis der Nutzungsdauer deshalb ungeeignet, weil es sich nicht auf diese bezieht, son-dern sich im Ergebnis auf die Beurteilung von Instandhaltungsstrategien konzentriert. Das Finanzgericht hat in seiner Entscheidung auf das Urteil des Bundesfinanzhofs Bezug genommen und dessen Ansicht übernommen. Besonders wesentlich war für die Richter, dass der Sachverständige das Gebäude in Augenschein genommen hatte sowie die verschiedenen angewandten Bewertungsverfahren (Ertragswertermittlung und Vergleichswertermittlung). Dabei wurde in den Urteilen im Wege einer Gesamtbetrachtung nur ermittelt, ob das Ergebnis des Gutachters völlig außerhalb des zulässigen Rahmens lag.

Für die Praxis: Erleichterung des Nachweises, aber wohl neutraler Gutachter erforderlich

Nach dem Bundesfinanzhof dürfen keine zu hohen Anforderungen an den Nachweis des Steuerpflichtigen über die kürzere Nutzungsdauer eines Gebäudes gestellt werden, was für die Praxis eine Erleichterung bedeutet. Im Ergebnis kommt es darauf an, dass die ermittelten Werte nicht außerhalb eines „angemessenen Schätzungsrahmens“ liegen. Ferner geht aus den Urteilen hervor, dass ein Gutachten anerkannt wird, wenn es von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt wurde. Im Übrigen haben beide Gerichte dem gerichtlich beauftragten Gutachter einen höheren Stellenwert eingeräumt als einem Privat- bzw. Parteigutachter.

Christina Schrey

Rechtsanwältin, Fachanwältin für Steuerrecht

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Dr. Lutz Engelsing

Steuerberater

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