Keine Mietanpassung wegen Umsatzrückgang durch Folgen des Ukrainekriegs

Keine Mietzinsanpassung trotz Umsatzeinbuße aufgrund des Ukrainekriegs

Mieter:innen von Gewerbeflächen haben grundsätzlich keinen Anspruch auf Anpassung der Mietvertragskonditionen, wenn sie aufgrund der wirtschaftlichen Folgen des Kriegs in der Ukraine Umsatzeinbußen erleiden. Eine Herabsetzung der Miete kommt nicht in Betracht; das entschied aktuell das Kölner Landgericht.

„Störung der Geschäftsgrundlage“ bei Umsatzwegfall wegen Krieg in der Ukraine?

Im Gesetz ist bestimmt, dass eine Partei von der anderen die Anpassung eines abgeschlossenen Vertrags verlangen kann, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag so nicht geschlossen hätten, wenn sie die Veränderung vorausgesehen hätten. Diesen Grundsatz wollte sich eine Bäckereibetreiberin zunutze machen und zahlte nach erfolgloser Bitte an ihren Vermieter um eine Mietpreisherabsetzung nur noch die Hälfte der vertraglich vereinbarten Miete. Sie meinte, dazu berechtigt zu sein, weil die im Zuge des Ukrainekriegs gestiegenen Rohstoff- und Energiekosten ihre wirtschaftliche Lage und die generellen Rahmenbedingungen der Bäckereibranche erheblich verschlechtert hätten. Der Vermieter ließ sich darauf nicht ein und wollte weiterhin die volle Miete haben: Einen ursächlichen Zusammenhang zwischen dem Krieg in der Ukraine und dem Umsatzrückgang der Bäckerin könne er nicht erkennen; außerdem trage sie das Risiko der Erreichung ihrer geschäftlichen Ziele allein. Er klagte schließlich die rückständige Miete ein und gewann. 

Mietrückstand muss nachgezahlt werden!

Die Richter:innen am Kölner Landgericht hatten kein Ohr für die Not der Bäckerin und verneinten ein Recht auf Anpassung der Miete. Die Folgen des Ukrainekriegs seien zwar auch in Deutschland spürbar, von dem gesetzlichen Institut der „Störung der Geschäftsgrundlage“ (§ 313 BGB) seien solche Folgen aber nicht umfasst. Das Gericht ließ zudem offen, ob der vorgelegte Businessplan der Bäckersfrau Geschäftsgrundlage geworden war. Darauf kam es nicht an, denn anders als bei covidbedingten – hoheitlich angeordneten – Betriebsschließungen (bei denen Mieter:innen zu Vertragsanpassungen berechtigt waren), konnte die Bäckerin die Räume weiter nutzen und die Geschäfte an die wirtschaftlichen Gegebenheiten anpassen. Die Richter:innen erklärten auch noch, dass die vertraglich fix vereinbarte Monatsmiete gar keinen Raum für eine dynamische Anpassung an etwaige wirtschaftliche Veränderungen vorsah und die Risikoverteilung damit von Anfang an klar gewesen sei. 

Mieter aufgepasst – Verträge sind einzuhalten!

Das Urteil zeigt, dass längst nicht jede wirtschaftliche Beeinträchtigung – mag sie für den Einzelnen auch noch so schwerwiegend sein – zur Anpassung eines einmal geschlossenen Vertrags berechtigt: Der ist nämlich grundsätzlich einzuhalten. Umsatzeinbußen infolge des Kriegs in der Ukraine begründen also nicht automatisch einen Anspruch des Mieters auf Mietzinsanpassung; vielmehr tragen Mieter:innen das Risiko für den wirtschaftlichen Erfolg ihrer Geschäfte selbst. Denn anders als bei den pandemiebedingten Schließungen, die eine staatliche Nutzungsuntersagung darstellten, haben Mieter:innen in „normalen“ Krisenzeiten immer noch die Möglichkeit zur vollen und einschränkungslosen Nutzung der angemieteten Gewerbeflächen. 

Landgericht Köln, Urteil vom 16.4.2024 – 14 O 89/23
 

Burkhard Raffenberg

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Christina Schrey

Rechtsanwältin, Fachanwältin für Steuerrecht

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