Vorsteueraufteilung bei Immobilien

Hintergrund

Werden Immobilien gemischt genutzt, das heißt für Zwecke, die den Vorsteuerabzug zulassen, und für solche, die diesen nicht zulassen, so ist die Vorsteuer aus Eingangsleistungen für die Immobilien aufzuteilen.

Aussagen des Bundesfinanzministeriums

Zunächst ist zu unterscheiden, ob die Vorsteuerbeträge die Anschaffung bzw. Herstellung der Immobilien oder deren laufende Nutzung betreffen.

• Vorsteuerabzug aus der Anschaffung bzw. Herstellung von Immobilien

Vorsteuerbeträge, die die Anschaffung bzw. Herstellung von Immobilien betreffen, sind einheitlich aufzuteilen. Eine vorherige direkte Zuordnung der Vorsteuerbeträge auf die einzelnen Nutzungen, wie grundsätzlich üblich, ist nicht zulässig. Der hierbei verwendete Aufteilungsschlüssel muss sachgerecht sein. Eine Aufteilung nach dem Gesamtumsatz (Umsatzschlüssel) ist nur zulässig, sofern es keine präziseren Aufteilungsmaßstäbe gibt. Als solche kommt die Aufteilung nach dem (objektbezogenen) Flächenschlüssel, dem objektbezogenen Umsatzschlüssel sowie einem Schlüssel auf Basis des umbauten Raums in Betracht. In besonderen Fällen sind auch andere Aufteilungsschlüssel möglich, z.B. die Aufteilung nach Nutzungszeiten bei Schulsporthallen.

Das BMF stellt anschließend dar, unter welchen Voraussetzungen die einzelnen Aufteilungsschlüssel angewendet werden können und welche Flächen bei der Ermittlung des Flächenschlüssels zu berücksichtigen sind.

So kommt der objektbezogene Umsatzschlüssel nur zur Anwendung, wenn die Ausstattung der Räume erheblich voneinander abweicht, beispielsweise bei der Dicke der Decken und der Wände oder bei der  Innenausstattung. Unterschiede in der Ausstattung sind jedoch nur dann erheblich, wenn sich dies auch im benötigten Bauaufwand widerspiegelt. Das BMF führt hierzu Beispiele auf.

• Vorsteuerabzug aus den laufenden Kosten

Hier gelten die allgemeinen Grundsätze. Das heißt, die Vorsteuerbeträge für Leistungen, die der Nutzung, Erhaltung bzw. Unterhaltung der Immobilie dienen, sind zunächst direkt den Nutzungen zuzuordnen, die zum Vorsteuerabzug berechtigen bzw. diesen ausschließen. Nur soweit dies nicht möglich ist, erfolgt die Aufteilung nach einem Aufteilungsschlüssel (wie zuvor beschrieben).

Konsequenzen

Es ist zu begrüßen, dass das BMF nun endlich zur Rechtsprechung des letzten Jahrzehnts Stellung bezogen hat. Unternehmer:innen, die beabsichtigen, in Immobilien zu investieren, sollten sich frühzeitig mit den Regelungen vertraut machen. Schon im Rahmen der Investitionsplanung ist zu prüfen, welche Aufteilungsschlüssel infrage kommen und welcher Schlüssel es ermöglicht, den Vorsteuerabzug zu optimieren. Hierbei ist dreierlei zu beachten:

• Gerade bei Immobilien handelt es sich regelmäßig um erhebliche Vorsteuerbeträge, die nicht „verschenkt“ werden sollten.
• Ein einmal gewählter sachgerechter Aufteilungsmaßstab kann später nicht mehr geändert werden.
• Neben dem Bestreben, den Vorsteuerabzug zu optimieren, ist auch die Praktikabilität des verwendeten Aufteilungsschlüssels zu beachten.

So bietet der objektbezogene Umsatzschlüssel hinsichtlich des Vorsteuerabzugs Vorteile, erfordert aber in der Regel einen erhöhten administrativen Aufwand, da sich der Schlüssel z.B. mit jeder Mietänderung ändert. Fragen zu diesem komplexen Thema beantworten Ihnen gerne unsere Expert:innen.

Bundesfinanzministerium, Schreiben vom 20.10.2022