Finanzgericht billigt Kaufpreisaufteilung von Immobilien mittels Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums

Kernaussage

Während in der Realität eine Wohnung oder ein Haus nur ein Wirtschaftsgut mit einem einheitlichen Kaufpreis darstellt, wird es im Steuerrecht in zwei Wirtschaftsgüter aufgeteilt. Der Grund und Boden unterliegt im Gegensatz zum Gebäude keiner Abschreibung, sodass es bei steuerlicher Relevanz der Immobilie von Interesse ist, den Gebäudeanteil möglichst hoch anzusetzen. In der Praxis wurden früher häufig die Grundstückswerte mit ca. 20 % des Kaufpreises geschätzt. Damit ist es vorbei, seitdem das Bundesministerium der Finanzen (BMF) die „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ veröffentlicht hat. Hierin wird ein Gesamtkaufpreis nach dem Verhältnis der Verkehrswerte für den Grund und Boden sowie das Gebäude aufgeteilt. Nicht selten kommt es vor, dass hiernach die Bodenanteile höher sind als der Gebäudewert. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist einer Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag zu folgen, sofern sie nicht nur zum Schein getroffen wurde und keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt. In der Praxis führt das jedoch zu Problemen.

Sachverhalt

Im Streitfall wurde eine Einzimmerwohnung mit Kellerraum und Tiefgarage erworben. Der Miteigentumsanteil an dem Grundstück betrug 39/1000 von 1.185 m2. Im Kaufvertrag wurde dem Grund und Boden ein Anteil von 20.000 € am Gesamtkaufpreis von 110.000 € (= 18,18 %) zugewiesen. Das Finanzamt ermittelte anhand der Arbeitshilfe des BMF einen Bodenwert von 69,1 % und legte für die Abschreibung einen Gebäudeanteil von 30,9 % zugrunde. Mit Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs und dem Argument, dass der im Kaufvertrag ausgewiesene Gebäudewertanteil noch weit unter den derzeitigen Gebäudeherstellungskosten liege, wurde Klage beim Finanzgericht Berlin-Brandenburg eingelegt.

Entscheidung

Das Finanzgericht hat entschieden, dass die vertragliche Regelung die realen Wertverhältnisse nicht angemessen widerspiegele, sodass die Kaufpreisaufteilung nach den Grundsätzen der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zu schätzen sei. Insoweit bilde die Arbeitshilfe des BMF eine geeignete Grundlage für die Wertermittlung, insbesondere des Sachwerts des Gebäudes. Den danach ermittelten Ergebnissen komme auch eine große indizielle Bedeutung zu, um bei erheblicher Abweichung die Marktangemessenheit der vertraglich vereinbarten Kaufpreisaufteilung zu widerlegen. Die Klage blieb deshalb ohne Erfolg.

Konsequenz

Das Finanzgericht hat jedoch auch Bedenken, denn die Arbeitshilfe des BMF verwendet zwar lokal genaue Bodenrichtwerte, aber hinsichtlich der Baupreisentwicklung nur bundesweite Durchschnittswerte, die regional stärkere Steigerungen naturgemäß nicht erfassen können. Dies kann zu Verzerrungen bei der Kaufpreisaufteilung führen, indem die örtliche Bodenpreissteigerung vollständig, hingegen die regionale Baupreissteigerung nur unvollständig erfasst wird. Ob die Arbeitshilfe für die Aufteilung geeignet ist, soll nun der Bundesfinanzhof in der Revision klären. Hierauf sollte man sich im Streitfall berufen und Verfahren offenhalten.

Dr. Lutz Engelsing

Steuerberater

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Michael Mittmann

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