Umsatzsteuer: Zeitliche Grenze für Erklärung und Rücknahme der Option

Hintergrund

Für bestimmte steuerfreie Umsätze können Unternehmer zur Umsatzsteuer optieren. Zweck einer solchen Option ist die Sicherstellung des Vorsteuerabzuges bzw. die Vermeidung von Vorsteuerkorrekturen.

Beispiel: Unternehmer (U) hat in 2015 eine Immobilie errichtet (Herstellungskosten 1.000.000 €). Die Vorsteuer (190.000 €) wurde in voller Höhe geltend gemacht, da das Objekt unter Option zur Umsatzsteuer vermietet wurde. Zwei Jahre nach Beginn der Nutzung verkauft U das Grundstück. Der Notarvertrag ist üblicher Standard, Hinweise zur Umsatzsteuer fehlen. Folge: Mangels Hinweis auf eine Option zur Umsatzsteuer erfolgt der Verkauf der Immobilie steuerfrei. Dies bedingt wiederum eine zeitanteilige Vorsteuerrückzahlung für die letzten zehn Jahre (152.000 € = 8/10 von 190.000 €). Diese Rückzahlung hätte verhindert werden können, wenn zur Umsatzsteuer optiert worden wäre.

Solche Fälle sind in der Praxis nicht selten und es stellt sich die Frage, ob die Option noch nachgeholt werden kann, um den Vorsteuerabzug zu retten.

Rechtslage

Bisher hatten das Bundesfinanzministerium sowie der Bundesfinanzhof unterschiedliche Auffassungen zur Frist und Form der Optionsausübung. Das Bundesfinanzministerium ließ die Option nur bis zur formellen Bestandskraft der entsprechenden Veranlagung zu, d.h. innerhalb der Einspruchsfrist; der Bundesfinanzhof hingegen solange die Veranlagung noch verfahrensrechtlich offen ist. Bei Grundstücksverkäufen muss die Option im Notarvertrag erfolgen. Die Finanzverwaltung erkannte insoweit auch notarielle Vertragsergänzungen an, der Bundesfinanzhof hingegen nicht. Das Bundesfinanzministerium hat sich nun mit Schreiben vom 2.8.2017 der Auffassung des Bundesfinanzhofs angeschlossen.

Konsequenzen

Unternehmer können nun bis zur materiellen Bestandskraft der zugehörigen Umsatzsteuerjahresveranlagung zur Umsatzsteuer optieren bzw. die Option zurücknehmen. Bei Veräußerung von Grundstücken kann die Option nur noch im notariellen Kaufvertrag erfolgen; nicht in notariellen Vertragsergänzungen. Das Schreiben ist in allen offenen Fällen anzuwenden. Allerdings gewährt das Bundesfinanzministerium eine Übergangsregelung, wonach notarielle Vertragsergänzungen im Zeitraum vom 31.3.2004 bis 31.10.2010 anerkannt werden. Für Zeiträume ab dem 1.11.2010 ist zudem erforderlich, dass die notarielle Vertragsergänzung bis zur formellen Bestandskraft erfolgte und die entsprechenden Erklärungen vor dem 1.1.2018 abgegeben werden.

Unternehmer müssen prüfen, ob beim Verkauf von Grundstücken optiert werden soll. Fehler diesbezüglich sind teuer und nicht mehr revidierbar. Wurde in der Vergangenheit in notariellen Vertragsergänzungen optiert, ist darauf zu achten, dass die Abgabe der Erklärungen bis zum 31.12.2017 erfolgt.

Gert Klöttschen

Steuerberater

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