Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bei Grundstücken: Bundesfinanzministerium bessert nach

Kernproblem

Die Frage der Kaufpreisaufteilung bei Erwerb einer Immobilie wird spätestens dann bedeutsam, wenn die Immobilie zu Vermietungszwecken genutzt werden soll. Der Steuerpflichtige dürfte nämlich daran interessiert sein, einen möglichst hohen abschreibungsfähigen Kaufpreisanteil für das Gebäude auszuweisen. Das weiß auch das Finanzamt und überprüft die gewählte Aufteilung regelmäßig anhand einer vom BMF erstmals im Jahr 2013 herausgegebenen Excel-basierten „Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken“. Der Bundesfinanzhof hat diese Arbeitshilfe nun im Juli 2020 für ungeeignet erklärt. Nach Ansicht der obersten Richter gewährleiste das standardisierte und vereinfachte Verfahren keine sachgerechte Aufteilung von Grundstück und Gebäude auf Basis realer Verkehrswerte. In Abhängigkeit von der zu bewertenden Grundstücksart müssten eigentlich unterschiedliche Bewertungsmethoden zur Anwendung kommen; diese sind aber bei der bisherigen Wertermittlung überhaupt nicht vorgesehen. Das BMF hat die Kritik aufgenommen und nun eine neue Arbeitshilfe auf seiner Website veröffentlicht.

Die neue Arbeitshilfe des BMF

Während die bisherige Version als Bewertungsmaßstab lediglich das vereinfachte Sachwertverfahren zuließ, erlaubt die neue Arbeitshilfe eine Bewertung des jeweiligen Objekts nach dem Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. In Abhängigkeit von der zu bewertenden Grundstücksart (z.B. Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus) und weiterer vorliegender Grundstücksinformationen wird automatisch das jeweils anzuwendende Bewertungsverfahren aktiviert. Ergänzt wird die Excel-Arbeitshilfe durch eine umfangreiche – aber übersichtliche – Ausfüllanleitung mit Erläuterungen zu den jeweiligen Bewertungsparametern und Rechenbeispielen zu den einzelnen Bewertungsverfahren.

Konsequenz

Es ist der berühmte Spagat zwischen Benutzerfreundlichkeit und Aussagewert der Ergebnisse, den das BMF nach der Kritik des Bundesfinanzhofs zu überwinden hatte. Im Ergebnis lässt sich konstatieren, dass die Vorgaben des Bundesfinanzhofs mit dem Update der Arbeitshilfe erreicht wurden, ohne den Benutzer bei der Datenermittlung und -eingabe zu sehr zu überfordern. Klar sollte sein, dass auch diese Arbeitshilfe ein Sachverständigengutachten niemals ersetzen kann. Als erste Orientierungshilfe für eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung dürfte dieses Berechnungstool aber in jedem Fall realitätsnähere Ergebnisse liefern als die alte Version.

Dr. Lutz Engelsing

Steuerberater

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Volker Latsch

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