Bei der Grundsteuerreform einen kühlen Kopf bewahren

 

Die Grundsteuer ist in aller Munde, bringt die dieses Jahr in Kraft getretene Reform doch eine Vielzahl an Änderungen mit sich. In Kürze werden Grundbesitzer:innen von den Finanzämtern dazu aufgefordert, ihre Grundsteuererklärungen abzugeben. Gerade Unternehmen, aber auch Privatpersonen mit einer Vielzahl an Immobilien oder Grundstücken werden vor der Herausforderung stehen, sich durch die verschiedenen Bewertungsmodelle der Bundesländer zu arbeiten und alle Daten, die zur Neubewertung ihrer Assets notwendig sind, fristgerecht zusammenzutragen. Unsere Expert:innen erklären im Interview, was es bei der Neubewertung zu beachten gilt und wie die dhpg Sie hierbei unterstützen kann. 

 

Warum ist es überhaupt notwendig, dass nun alle Grundstücke neu bewertet werden?

Dr. Lutz Engelsing: Bereits 2018 hat das Bundesverfassungsgericht geurteilt, dass die bisherige Ermittlung der Grundsteuer mittels Einheitsbewertung verfassungswidrig ist, u.a. weil sich hierdurch bei heute gleichwertigen Grundstücken zum Teil eine unterschiedlich hohe, nicht gerechtfertigte Grundsteuerbelastung ergibt. Die letzte Hauptfeststellung wurde im Jahr 1964 für die alten Bundesländer vorgenommen, für die neuen Bundesländer 1935. Da sich die Grundsteuer somit nicht an aktuellen Wertverhältnissen orientiert und auch nicht die Wertsteigerung der letzten Jahre berücksichtigt, war es Aufgabe des Gesetzgebers, Neuregelungen zu schaffen, auf deren Basis nun seit dem 1.1.2022 eine Neubewertung sämtlicher Grundstücke in der Bundesrepublik vorgenommen werden kann. Das Ergebnis ist die Grundsteuerreform 2022. In diesem Jahr sind zunächst alle, die es betrifft, aufgefordert, ihre Immobilien und Grundstücke neu zu bewerten. Die Besteuerung nach neuer Feststellung erfolgt dann ab 2025. 

 

Wenn Sie Unterstützung bei Ihrer Feststellungserklärung benötigen, helfen Ihnen unsere Experten gerne weiter. Wir haben hierzu eine eigene Seite eingerichtet. 

 

Wer ist von der Reform betroffen?

Christiane Frank: Sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen sowie (unter bestimmten Voraussetzungen) juristische Personen des öffentlichen Rechts, die im Besitz von Grundstücken bzw. Baugrundstücken in Deutschland sind, werden nun zur Neubewertung aufgefordert. Auch privat genutzte Ferienimmobilien innerhalb der Bundesrepublik und Flächen, auf denen sich womöglich nur Garagen o.Ä. befinden, sind hiervon betroffen; zudem Erbbaurechte, Teilerbbaurechte und Wohnungserbbaurechte. Für jedes einzelne dieser Grundstücke bzw. Rechte sind die Besitzer:innen nun zur Neubewertung aufgefordert. Die entsprechende Erklärung zur Feststellung des neuen Werts ist dann digital bis zum 31.10.2022 an die jeweils zuständige Stadt bzw. Gemeinde zu übermitteln. Da kann unter Umständen einiges zusammenkommen. 

Wie genau erfolgt nun die Neubewertung von Grundstücken?

Dr. Lutz Engelsing: Das Bundesmodell sieht – je nach Nutzung des Grundstücks – eine Bewertung nach dem sogenannten Ertragswertverfahren oder dem vereinfachten Sachwertverfahren vor. Wohngrundstücke fallen unter das Ertragswertverfahren. Zur Bewertung sind u.a. Nettokaltmieten und Bewirtschaftungskosten heranzuziehen. Es ist nicht erforderlich, die tatsächlichen Werte zu ermitteln, da die Bundesländer je nach Gebäudeart gesetzlich pauschalierte Werte vorgeben. Schließlich ist der Wert des Grunds auf Basis der Bodenrichtwerte zu berücksichtigen. Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke werden nach dem vereinfachten Sachwertverfahren bewertet. Hierzu werden der Bodenwert und die Normalherstellungskosten herangezogen, die von der Gebäudeart und dem Baujahr des Gebäudes abhängen. Neben dem Bundesmodell haben sich einige Bundesländer für alternative Bewertungsmethoden entschieden. So gibt es noch das Bodenwertmodell, das sich – unabhängig von der Bebauung – ausschließlich an der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert orientiert. Das Flächenmodell berücksichtigt die Grundstücksfläche und die Gebäudefläche und multipliziert diese mit sogenannten Äquivalenzzahlen. Und das Flächen-Lage-Modell folgt grundsätzlich derselben Methodik wie das Flächenmodell, berücksichtigt aber zusätzlich einen individuellen Lagefaktor.

Das Bundesmodell wenden Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Nordrhein-Westfalen an. Saarland und Sachsen verwenden abweichende Steuermesszahlen. Baden-Württemberg geht auf das Bodenwertmodell, während Bayern das Flächenmodell anwendet und Hamburg, Hessen und Niedersachsen sich für das sogenannte Flächen-Lage-Modell entschieden haben.

Was gilt es hinsichtlich der Deklaration zu beachten?

Christiane Frank: Die Finanzämter werden die Eigentümer voraussichtlich ab Ende März zur Abgabe ihrer Steuererklärung auffordern. Insbesondere bei Besitz mehrerer Grundstücke bzw. Immobilien im Bundesgebiet in unterschiedlichen Bundesländern besteht die große Herausforderung sicherlich darin, den Überblick zu bewahren. Da sich einige Bundesländer gegen das Bundesmodell entschieden haben, ist es wichtig, alle Modalitäten genauestens zu prüfen und in jedem Fall das richtige Bewertungsmodell anzuwenden. Darüber hinaus dürfte bereits die Beschaffung aller erforderlichen Daten den einen oder anderen vor eine Herausforderung stellen. Je nach Bewertungsmodell sind neben Grundbuchangaben auch Angaben wie die Bruttogrundfläche oder die Nutz- bzw. Wohnfläche des Gebäudes gefordert. Im besten Fall ergeben sich diese Daten aus Kaufverträgen. Unter Umständen muss zur Ermittlung jedoch ein Sachverständiger eingeschaltet werden. Hat der Eigentümer alle Daten beisammen, sind diese bis zum 31.10.2022 elektronisch an das jeweils zuständige Finanzamt zu übermitteln. 

Das klingt nach einer Menge Arbeit. Kann mich die dhpg hierbei unterstützen?

Dr. Lutz Engelsing: Natürlich. Für unsere Mandant:innen halten wir eine in der Anwendung einfache und digitale Lösung vor, über die sie sämtliche Daten ihrer Grundstücke und Immobilien erfassen können. Wir bereiten diese dann unter der Berücksichtigung aller Vorgaben auf und übermitteln sie an die jeweils zuständigen Finanzämter. Das erspart ihnen eine Menge Papierkram, Rechenarbeit und durch den automatisierten Ablauf vor allem Zeit. Dank der fachlichen Expertise der dhpg-Berater:innen, in Verbindung mit der Schnittstelle zum Finanzamt, können sie sicher sein, dass die Wertermittlung, die für die Neufestsetzung der Grundsteuer notwendig ist, bundesweit korrekt ist. Gerade für Unternehmer und Privatpersonen, deren Immobilien, Grundstücke und Baurechte sich über das gesamte Bundesgebiet verteilen und die entsprechend vielfältige Berechnungsmodelle heranziehen müssen, ist dieser Service von großem Nutzen. 


Weitere Informationen finden Sie auf unserer eigens hierzu eingerichteten Website. Über das dort aufgeführte Formular können Sie gerne schon einmal unverbindlich Ihren Bedarf anmelden und eintragen, um wie viele Objekte bzw. Grundstücke es sich bei Ihnen handelt. Wir melden uns kurzfristig mit weiteren Informationen bei Ihnen. 

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