Grundstücksverkauf: Bundesfinanzhof zur Widerrufsfrist der Option zur Umsatzsteuer

Fall

Die Klägerin erwarb 2009 ein Grundstück mit sanierungsbedürftigem Gebäude. Im notariellen Kaufvertrag optierte die Veräußerin zur Umsatzsteuer. Die Klägerin war Steuerschuldnerin, führte die Umsatzsteuer ab und machte im Gegenzug die Vorsteuer geltend, da sie beabsichtigte, die Immobilie zu sanieren und steuerpflichtig weiterzuverkaufen. Entgegen der ursprünglichen Absicht wurde im Jahr 2011 eine Teilfläche von der Klägerin steuerfrei verkauft. Sie vereinbarte daraufhin mit der Veräußerin im Jahr 2012, die Option rückgängig zu machen. Das Finanzamt erkannte die Rückgängigmachung nicht an, da diese – wie die Option – nur im ursprünglichen Kaufvertrag erklärt werden könne. Es forderte von der Klägerin eine Berichtigung der Vorsteuer von ca. 30.000 €.

Entscheidung

Laut Bundesfinanzhof kann der Widerruf der Option zur Umsatzsteuer, im Gegensatz zur Option selbst, außerhalb des ursprünglichen Notarvertrags erfolgen, und zwar solange die Steuerfestsetzung für das Jahr der Grundstückslieferung noch anfechtbar ist oder unter dem Vorbehalt der Nachprüfung steht.

Konsequenz

Das Urteil ist eindeutig. Es wundert nur, dass die Finanzverwaltung solche Fälle bis zum Bundesfinanzhof treibt. Weder der Wortlaut des Umsatzsteuergesetzes noch der Sinn der Vorschrift unterstützen die Interpretation des Finanzamts. So weist der Bundesfinanzhof zu Recht darauf hin, dass ein Widerruf einer Option kaum im gleichen Vertrag erfolgen kann wie die Option selbst, sondern denklogisch erst nach der Option. Wie dem auch sei, klar ist nun, dass die negativen Folgen aus einer Option innerhalb der genannten Fristen rückgängig gemacht werden können. Allerdings scheitert dies in der Praxis häufig an der fehlenden Zustimmung des Verkäufers, der in der Regel optiert hat, um selbst Vorsteuerkorrekturen vorzubeugen. Gegebenenfalls wird der Käufer hier dann finanzielle Zugeständnisse machen müssen. Um ein solches Szenario zu verhindern, sollten sich Käufer und Verkäufer der Folgen einer Option bzw. des Verzichts darauf bewusst sein und die Regelungen hierzu im Kaufvertrag prüfen. Unsere Expert:innen unterstützen Sie gerne hierbei.