Berechtigt eine Ritterburg zum Vorsteuerabzug?

Liebhaberei oder Blauäugigkeit?

Der Kläger erwarb im Jahr 2005 eine denkmalgeschützte Ritterburg. Er beabsichtigte die Burg zu sanieren. Dem Konzept nach sollte die Burg u. a. als Gästehaus, Tagungsstätte, Museum sowie Wohnsitz des Klägers genutzt werden. Bis zum Jahr 2019 war lediglich ein zur Burg gehörender Pferdestall saniert worden. Die restliche Sanierung stockte, weil der Kläger bei der Sanierung auf Spenden und Fördergelder angewiesen war und im Zuge der Sanierung erhebliche Schadstoffbelastungen festgestellt wurden.

Der Kläger hatte die Kosten der Sanierung als Verluste aus der “gewerblichen Vermietung der Burg“ sowie die entsprechende Vorsteuer geltend gemacht. Das Finanzamt erkannte weder die Verluste noch den Vorsteuerabzug an, da die Sanierung privat veranlasst gewesen sei. Denn der Kläger erziele nur Verluste und habe „blauäugig“ losgebaut, da ihm von Anfang an ausreichende Mittel fehlten, was ihm angesichts seiner Vorbildung (Studium der Betriebswirtschaftslehre) auch klar gewesen sei.

Finanzgericht bestätigt Liebhaberei

Das Finanzgericht (FG) Mecklenburg-Vorpommern bestätigt zunächst die Liebhaberei bzw. die Nichtanerkennung der (ertragsteuerlichen) Verluste.

Den Vorsteuerabzug erkennt es dagegen grundsätzlich an. Denn der Kläger habe beabsichtigt, eine unternehmerische, zum Vorsteuerabzug berechtigende Tätigkeit aufzunehmen. Dies ergibt sich aus dem Sanierungskonzept des Architekten, das neben den Baumaßnahmen auch Aussagen zur beabsichtigten Verwendung enthält. Dem steht auch das fehlende betriebswirtschaftliche Unternehmenskonzept nicht entgegen.

Fall lässt sich auf andere langwierige Sanierungsprojekte anwenden

Der Fall klingt speziell, da nicht jeder eine Ritterburg besitzt. Doch die dargestellten Grundsätze sind für alle langfristigen Sanierungen von Immobilien sowie für Unternehmen mit längeren Anlaufverlusten von Bedeutung. Selbst wenn ertragsteuerlich Liebhaberei vorliegt und jahrelang keine Umsätze erzielt werden, so schließt dies den Vorsteuerabzug nicht aus, sofern die entsprechende unternehmerische Nutzung beabsichtigt ist. Und hier liegt das Problem: Im Nachweis dieser Absicht. Denn gerade Immobilienbesitzer versäumen eine entsprechende Dokumentation. Im Fall hatte der Kläger das „Glück“, dass das Konzept des Architekten eindeutig die geplante Nutzung erkennen ließ. Häufig ist dies nicht der Fall. So reicht z.B. der Hinweis auf eine zukünftige Vermietung nicht aus, um den Vorsteuerabzug zu sichern, da auch steuerfrei vermietet werden könnte. Daher: Dokumentieren Sie schon zu Beginn der Investition Ihre Verwendungsabsicht. Im Zweifel sprechen Sie uns an, unsere Experten helfen Ihnen gerne weiter.

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