Entschädigung für vorzeitiges Auflösen eines Mietvertrags

Fall (verkürzt)

Die Klägerin vermietete ein Grundstück langfristig an ihren Mieter und optierte diesbezüglich zur Umsatzsteuer. Nachdem der Mieter um eine Verkürzung der Laufzeit des Mietvertrags gebeten hatte, stimmte der Vermieter dieser Bitte gegen Zahlung einer Entschädigung zu. Strittig war nun, ob die Entschädigung der Umsatzsteuer zu unterwerfen ist oder einen nicht steuerbaren Schadensersatz darstellt.

Entscheidung

Laut Bundesfinanzhof wird die Entschädigung als Gegenleistung für den Verzicht des Vermieters auf die ihm zustehende Rechtsposition gezahlt. Sie ist daher steuerbar und – da der Vermieter wirksam zur Umsatzsteuer optiert hatte – auch steuerpflichtig.

Konsequenzen

Das Urteil dürfte zutreffend sein, da Kaufleute sich bekanntlich nichts schenken. Dies entspricht auch der Auffassung der Finanzverwaltung. Zu beachten ist, dass die Entschädigung nur aufgrund der Option des Vermieters zur Umsatzsteuer steuerpflichtig ist. Wäre die Vermietung steuerfrei erfolgt, so würde die Entschädigung nicht besteuert. Das Urteil setzt sich zudem über mehrere Seiten ausführlich mit der bisher kontrovers geführten Diskussion zur umsatzsteuerlichen Erfassung von Entschädigungen auseinander, was auch für ähnliche Fälle eine Hilfe sein kann. Hierbei ist zu beachten, dass hinsichtlich der Frage, ob eine Entschädigung im Rahmen eines Leistungsaustausches gezahlt wird, allein nach dem Unionsrecht zu beurteilen ist und nicht nach zivilrechtlichen Maßstäben. Auch weist der Bundesfinanzhof darauf hin, dass dem Vermieter Schadensersatzansprüche zustehen könnten, wenn er der vorzeitigen Auflösung nicht zustimmen würde, z.B. bei fristloser Kündigung des Mieters. Hierzu kommt es aber nicht, wenn er dies aufgrund der vereinbarten Entschädigung duldet. In der Praxis kann nicht nur Vermietern und Mietern, sondern allen Unternehmern geraten werden, bestenfalls schon vor Vereinbarung einer „Entschädigung“ zu klären, ob bzw. wie diese umsatzsteuerlich zu erfassen ist.