Stand der Grundsteuerreform - Gesetzesentwurf vom 25.06.2019

Kernaussage

Mit Gesetzesentwurf vom 25.06.2019 wurde von der Bundesregierung die Grundsteuerreform auf den Weg gebracht.

Hintergrund

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Urteilen vom 10.04.2018 (Az.: 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11 und 1 BvR 889/12) entschieden, dass die Bewertung von bebauten Grundstücken außerhalb des Bereichs der Land- und Forstwirtschaft und außerhalb des in Artikel 3 des Einigungsvertrags genannten Gebieten, jedenfalls seit dem 01.01.2002 unvereinbar mit Artikel 3 Absatz 1 des Grundgesetzes ist. Daraufhin hat das Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber eine Frist zur Neuregelung bis spätestens zum 31.12.2019 gegeben. Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen die Regeln über die Einheitsbewertung weiter angewendet werden. Nach Verkündung einer Neuregelung dürfen die beanstandeten Regelungen für weitere fünf Jahre ab der Verkündung, längstens bis zum 31.12.2024 angewendet werden.

Besteuerung der luf Betriebe und des Grundvermögens

Besteuerung der luf Betriebe:

Die Besteuerung der luf Betriebe soll künftig durch eine standardisierte Bewertung der Flächen und der Hofstellen mittels einer weitestgehenden Automation des Bewertungs- und Besteuerungsverfahrens erfolgen. Die Bewertung der einzelnen land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen und der Hofstelle einer wirtschaftlichen Einheit erfolgt dabei auf Basis eines typisierenden durchschnittlichen Ertragswertverfahrens. Dabei werden den unterschiedlichen land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen (landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich, weinbaulich, gärtnerisch) Bewertungsfaktoren zugeordnet, die den durchschnittlichen Ertrag je Flächeneinheit widerspiegeln. Die Grundstücksflächen der jeweiligen Nutzung werden dann mit dem Bewertungsfaktoren multipliziert, sodass der Reinertrag der land- und forstwirtschaftlichen Flächen berechnet wird. Die Summe aus allen Reinerträgen wird anschließend kapitalisiert und ergibt den Grundsteuerwert. Dabei werden Gebäude oder Gebäudeteile, die sich innerhalb der land- oder forstwirtschaftlichen Hofstellen befinden und Wohnzwecken oder anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen, dem Grundvermögen zugeordnet.

Besteuerung des Grundvermögens:

Der Wert für ein unbebautes Grundstück wird aufgrund der jeweiligen Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert ermittelt. Der dabei ermittelte Wert spiegelt typisierend den objektiviert-realen Wert für das Grundstück lageabhängig und relationsgerecht wieder.

Für die Bewertung bebauter Grundstücke wird zunächst eine Einteilung der unterschiedlichen Grundstücksarten vorgenommen. Als vorrangige Bewertungsmethode kommt dabei ein typisiertes vereinfachtes Ertragswertverfahren zur Anwendung. Sofern dieses nicht in Betracht kommt, erfolgt eine Bewertung anhand des vereinfachten Sachwertverfahren als Auffangverfahren.

Die Anwendung des Ertragswertverfahrens soll deshalb zum Tragen kommen, weil sich der objektiv-reale Wert eines Grundstücks aus seinem nachhaltig erzielbaren Reinertrag ermitteln lässt. Dabei wird berücksichtigt, dass die Nutzungsdauer des Gebäudes begrenzt ist, während die Lebensdauer des Grund und Bodens unbegrenzt ist. Daher wird der jährliche Reinertrag des Gebäudes in Abhängigkeit der Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert und der heutige Wert des Grund und Bodens in Abhängigkeit der Restnutzungsdauer des Gebäudes auf den Bewertungsstichtag abgezinst.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum wird dabei ein vorgegebener durchschnittlicher Sollertrag in Form einer Nettokaltmiete pro qm, abhängig von der Lage des Grundstücks angenommen. Dieses Vorgehen soll eine weitestgehend automatisierte Feststellung von Grundsteuerwerten ermöglichen.

Das Sachwertverfahren dient dabei als Auffangverfahren. Hierbei erfolgt die Ermittlung des Grund und Bodens sowie der Gebäude gesondert. Die Summe der beiden Werte (Bodenwert und Geäbudewert) bilden den vorläufigen Sachwert, der mittels einer Wertzahl, die den Markanpassungsfaktor abbildet, an die Marktbedingen angepasst wird.

Hinweis

Um die rechtlichen Vorgaben des Gerichts fristgerecht umzusetzen, sieht der Gesetzesentwurf als ersten Hauptfeststellungszeitpunkt den 01.01.2022 vor.