Sale-and-lease-back: Für wen es sich lohnt und worauf Sie achten sollten

Was bedeutet eigentlich „Sale-and-lease-back“? 

Unternehmen nutzen Sale-and-lease-back-Gestaltungen insbesondere unter Finanzierungsgesichtspunkten: Der spätere Leasingnehmer ist zunächst Eigentümer des Leasingobjekts, er verkauft dieses an den Leasinggeber und mietet es dann von diesem zurück.

Durch den Verkauf erwirbt der Leasingnehmer kurzfristig Liquidität in Höhe des Verkaufserlöses, die ihm allmählich durch die vereinbarten Leasingraten wieder entzogen wird. Bis dahin kann die Liquidität z.B. für andere Investitionen oder aber auch zur Verbesserung des Bilanzbildes eingesetzt werden. Trotz des Verkaufs kann der Vermögensgegenstand weiterhin genutzt werden und stärkt somit die Innenfinanzierung des Unternehmens. Sind die Zahlungsmodalitäten der Leasingraten korrekt mit den zu erwartenden Erträgen des Vermögensgegenstands abgestimmt – man spricht auch von Kostenkongruenz – tritt der sogenannte „Pay-as-you-earn“-Effekt ein. Das bedeutet, dass sich das Leasingobjekt sozusagen selbst finanziert. 

Neben der Liquiditätsverschaffung kann auch eine bilanzielle Motivation eine Rolle spielen: Regelmäßig übersteigt der Verkaufserlös den Buchwert des Vermögensgegenstandes, mit der Folge, dass stille Reserven aufgedeckt werden. Es kann sich dabei um Vermögenswerte wie Immobilien, Maschinen, Fahrzeuge, sowie auch immaterielle Wirtschaftsgüter wie Patente oder Markenzeichen handeln. Die stillen Reserven, als nicht aus der Bilanz ersichtliche Bestandteile des Eigenkapitals, verbessern im Jahr der Auflösung die Ertragslage des Unternehmens und können durch die Sale-and-lease-back-Gestaltung abgeschöpft werden, ohne dabei die dauerhafte Nutzungsmöglichkeit am Vermögenswert zu verlieren.

Für wen kann sich Sale-and-lease-back lohnen und wem sollte man besser davon abraten?

Insbesondere der produzierende Mittelstand erkennt die Vorteile dieses Instruments und nutzt es zur Liquiditätsbeschaffung, da die Risiken meist überschaubar und neben der „klassischen“ Variante des Bankkredits meist nicht minder zielführend sind.

Es sollte immer eine Einzelfallbetrachtung vorgenommen werden. Da die Anschaffungskosten des Vermögensgegenstands, der dem Sale-and-lease-back zugrunde liegen soll, in der Vergangenheit erwirtschaftet wurden, muss die aktuelle Ertragslage des Unternehmens auch für die Zukunft den Schluss zulassen, dass die Leasingrate über die gesamte Laufzeit tragbar bleibt, um eine fiktive Ansparung heute vorzunehmen.

Des Weiteren sollten die zu erwartenden Überschüsse in durch die freiwerdende Liquidität eventuell investierten Neuinvestitionen im Idealfall die Leasingkosten überkompensieren. Beim Sale-and-lease-back liegt das Risiko also in der Zukunft: Es ist wichtig, dass nicht nur auf das Jahr der Veräußerung abgestellt wird, sondern auch die gegenläufigen Folgewirkungen in den Jahren nach der Transaktion berücksichtigt werden. Oftmals übersteigen die Leasingkosten die wegfallenden Abschreibungen und den ersparten Zinsaufwand. Durch die meist unkündbar vereinbarte (lange) Vertragslaufzeit der Sale-and-lease-back-Gestaltung ist bedingt, dass die 100-prozentige Finanzierung zu jedem Zeitpunkt des Leasing-Engagements durch die Werthaltigkeit des Objekts, bzw. generell der Zahlungsfähigkeit des Unternehmens gesichert sein muss. Mitunter kündigen Leasinggeber auch die Vertragsbeziehung, wenn es zu Unregelmäßigkeiten bei der Ratenzahlung kommt.

Ein weiterer möglicher Vorteil: Gegebenenfalls kann auch das Service-Angebot der Leasinggesellschaften genutzt werden. Aufgrund von Großabnehmerverträgen können Dienstleistungen wie Reparatur, Wartung und Kundendienst oftmals günstiger angeboten werden. Für die Unternehmen können sich die Leasingkosten durch die Nachfragestärke und Fachkompetenzen der Leasinggesellschaften reduzieren, insbesondere weil diese oftmals über günstigere Refinanzierungsmöglichkeiten verfügen. 

Welche Vorteile hat Sale-and-lease-back konkret für die Bilanz?

Nutzt ein Unternehmen, die aus der Veräußerung des Anlagevermögens erzielten Erlöse zum Schuldenabbau, führt dies zwangsweise zu einer Bilanzverkürzung, da Beträge auf der Aktiv- und Passivseite der Bilanz wegfallen. Bilanzpolitisch ist dies insbesondere aus den folgenden Gründen wünschenswert: 

• Durch die niedrigere Bilanzsumme verbessert sich die Eigenkapitalquote, die sich aus dem prozentualen Verhältnis von Eigenkapital zu Gesamtkapital berechnet. Dies kann sich positiv auf die Bonitätseinschätzung von Kreditinstituten im Rahmen ihres internen Rankings auswirken, da gerade diese einen hohen Wert auf eine angemessene Eigenkapitalquote legen. 
• In Grenzfällen ist es möglich, dass Unternehmen durch die Bilanzverkürzung den entsprechenden Schwellenwert der Bilanzsumme gemäß § 267 HGB unterschreiten. Die resultierende Folge ist u.U., dass die Gesellschaft in eine niedrigere Größenklasse mit verringerten gesetzlichen Rechnungslegungs- und Offenlegungspflichten abgestuft wird.

Welche Fehler drohen bei Sale-and-lease-back?

Ein prominentes Beispiel, bei dem eine Sale-and-lease-back-Gestaltung von wenig Erfolg gekrönt war, ist Arcandor, die Nachfolgegesellschaft des Karstadt-Quelle-Konzerns: Der damalige Chef Thomas Middelhoff verkaufte die Immobilien des in finanzielle Schieflage geratenen Konzerns und mietete diese zurück. Der Verkauf spülte kurzfristig Liquidität in die Kassen und beeinflusste den Gewinn positiv, allerdings wurde Arcandor durch die langfristig abgeschlossenen Mietverträge unflexibel und konnte verlustverursachende Filialen nicht schnell genug schließen, was schlussendlich in der Insolvenz des Konzerns endete. Der Verkauf der „Substanz“ des Unternehmens kann zwar kurzfristig Liquidität beschaffen, langfristig aber nicht die Ertragsprobleme des Unternehmens lösen.

Steuerlich liegt die Problematik des Leasings vornehmlich in der Frage der wirtschaftlichen Zurechnung des Leasingobjekts: So können sich einige Fallstricke aus den Vertragsgestaltung selbst ergeben: Es ist bereits vorgekommen, dass die meist erwünschte off-balance-Bilanzierung des Leasingobjekts mit der damit einhergehenden Bilanzverkürzung in „verunglückten“ Fällen nicht funktioniert hat und der Leasingnehmer weiterhin als wirtschaftlicher Eigentümer des Leasingobjekts anzusehen war. Der Leasingvertrag sollte vorab mit dem Steuerberater besprochen werden.

Wie erkenne ich einen seriösen Anbieter?

Seriöse Anbieter zeichnen sich durch eine gute Kostentransparenz aus. Folgende Bestandteile sollten vorab vom Anbieter offengelegt werden:

• Zinsanteil der Leasingrate, der die Kapitalkosten und das Risiko der Leasinggesellschaft finanziert,
• Höhe der Bearbeitungsgebühren,
• anfallende Gutachtergebühren und  
• etwaige Bewertungsabschläge des Leasingguts, die je nach Kreditwürdigkeit des Leasingnehmer variieren. 

Und was hat es mit Sale-and-rent-back auf sich? 

Sale-and-lease-back und Sale-and-rent-back sind oftmals auch synonym verwendete Begriffe, da bei beiden Varianten Teile des Anlagevermögens verkauft werden und vom Leasingnehmer zurückgemietet werden. Der signifikante Unterschied liegt in der bilanziellen Wirkung durch die jeweils unterschiedlich ausgestalteten Leasingverträge:

Beim Sale-and-lease-back-Vertrag kommt es zu der bereits oben beschriebenen Bilanzverkürzung, da neben dem zivilrechtlichen Eigentum auch das wirtschaftliche Eigentum auf den Leasinggeber übergeht. Demgegenüber geht beim Sale-and-rent-back-Vertrag nur das zivilrechtliche Eigentum auf den Leasinggeber über, der Leasingnehmer verbleibt als wirtschaftlicher Eigentümer. In Bezug auf die Gewinn-und-Verlustrechnung spielt es grundsätzlich eine untergeordnete Rolle, wem das Leasinggut wirtschaftlich zugerechnet wird. Erfolgt die Zurechnung beim Leasingnehmer, so kann er zwar die Leasingraten nicht als Betriebsausgaben absetzten, jedoch die Abschreibungen und den Zinsaufwand geltend machen. Das wirtschaftliche Eigentum wirkt sich jedoch auf die mögliche Abzugsfähigkeit der Umsatzsteuer aus. Interessant wird die Variante des Sale-and-rent-back besonders, wenn bei der Erstanschaffung des Leasingobjekts staatliche Fördergelder in Anspruch genommen wurden, und dieser Vorteil nicht durch Verlust des wirtschaftlichen Eigentums verloren gehen soll, bzw. eine Bilanzverkürzung von dem Unternehmen nicht gewünscht ist.

Die Experten der dhpg beraten Sie gerne

Das Thema Sale-and-lease-back ist sehr beratungsintensiv und bedarf einer genauen Abwägung der Parameter. Gerne stehen Ihnen die Experten der dhpg mit Rat und Tat zur Seite. Sprechen Sie uns einfach an – wie beraten Sie persönlich.