Was ändert sich durch die Reform des Bauvertragsrechts?

Ab dem 1.1.2018 wird durch das „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung“ für mehr Verbraucherschutz bei Bauvorhaben gesorgt. Zusätzlich soll die zügige Durchsetzung von Ansprüchen kleiner und mittlerer Handwerksbetriebe durch die Einrichtung von Baukammern an den Landgerichten gewährleistet werden. Die Neuregelungen betreffen allerdings nur Verträge, die ab 1.1.2018 geschlossen werden. Altverträge richten sich weiterhin nach bisherigem Recht.

Mit der Reform wird das Werkvertragsrecht modernisiert; im Vordergrund steht dabei der Verbraucherschutz; es werden spezielle Regelungen für Bauvertrag, Bauträgervertrag und Verbraucherbauvertrag eingeführt. Verbraucherbauverträge sind zukünftig zumindest in Textform zu schließen; ein mündlicher Vertrag „per Handschlag“ reicht nicht mehr aus. Außerdem muss der Bauunternehmer dem Verbraucher vor Vertragsschluss eine ausführliche Baubeschreibung zur Verfügung stellen. Dem Verbraucher steht zudem ein Widerrufsrecht mit einer Frist von 14 Tagen ab Zugang der Widerrufsbelehrung zu. Vergisst der Bauunternehmer die Belehrung, kann der Verbraucher bis zu einem Jahr und 14 Tagen nach Vertragsschluss widerrufen, unabhängig davon, ob die Bauleistung begonnen oder sogar schon fertiggestellt wurde; dann muss der Verbraucher nur Wertersatz zahlen.

Das geänderte Bauvertragsrecht sieht vor, dass Handwerker künftig nicht mehr auf den Nachbesserungskosten „sitzen bleiben“, wenn sie z.B. ein Parkett wegen mangelhafter Materialien noch einmal verlegen müssen. Sie können neben neuem Material auch Ein- und Ausbaukosten vom Baustofflieferanten verlangen. Aber Vorsicht: Die Haftung für solche Kosten kann der Händler bei Materialfehlern durch allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) ausschließen. Die Durchsetzung der Vergütung für mögliche zusätzliche Arbeiten soll für einen Bauunternehmer zukünftig leichter werden: Er kann für die Nachtragsvergütung 80 % seiner im Nachtragsangebot kalkulierten Mehrvergütung als Abschlagszahlung ansetzen und der Bauherr ist verpflichtet, innerhalb von 30 Tagen auf das Nachtragsangebot zu reagieren.

Künftig tritt die so genannte Abnahmefiktion ein, wenn der Bauherr sich binnen einer vom Bauunternehmer gesetzten angemessenen Frist gar nicht zu dem Abnahmeverlagen äußert oder die Abnahme ohne Benennung von Mängeln verweigert. Dies kann der Bauherr verhindern, indem er einen konkreten Mangel innerhalb der Frist rügt. Verbrauchern gegenüber tritt die Abnahmefiktion aber nur ein, wenn der Bauunternehmer auf die Folgen einer nicht erklärten oder verweigerten Abnahme vorher in Textform hingewiesen hat.

Erstmals wird für Besteller und Bauunternehmer schließlich ausdrücklich ein Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund vorgesehen. Kündigungen sind grundsätzlich schriftlich zu erklären, die Textform (z.B. per einfacher E-Mail) genügt nicht.

Daniela Nellen-La Roche

Rechtsanwältin

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Alexandra Hecht

Rechtsanwältin, Fachanwältin für Arbeitsrecht

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