Vorsteueraufteilung bei Gebäuden mit Ausstattungsunterschieden

Fall

Der Kläger errichtete einen Gebäudekomplex, der steuerpflichtig an einen Supermarkt und steuerfrei an eine Senioren-Wohnanlage vermietet wurde. Die Vorsteuer teilte er nach einem Flächenschlüssel auf, den das Finanzamt der Höhe nach nicht anerkannte. Hiergegen legte der Kläger Einspruch ein. Seiner Ansicht nach handelt es sich um zwei getrennte Gebäude, denen die Vorsteuer direkt zuzuordnen sei. Die nicht direkt zuzuordnenden Vorsteuerbeträge teilte er, aufgrund erheblicher Unterschiede in der Ausstattung, nun nach einem Umsatzschlüssel auf. Das Finanzamt hielt dies weder für sachgerecht, noch hielt es den nachträglichen Wechsel des Aufteilungsmaßstabs für zulässig.

Entscheidung

Laut Bundesfinanzhof handelt es sich, aufgrund der einheitlichen Bauplanung sowie der verflochtenen Bauweise, um ein einheitliches Gebäude. Eine spätere zivilrechtliche Teilung spielt insoweit keine Rolle. Der Kläger ist nur an den gewählten Aufteilungsmaßstab gebunden, wenn dieser sachgerecht ist. Dies ist nicht der Fall, da es sich um ein Gebäude mit erheblichen Ausstattungsunterschieden handelt. Hier ist der objektbezogene Umsatzschlüssel sachgerecht. Der Nachweis, dass der Umsatz- präziser als der Flächenschlüssel ist, muss dabei nicht vom Kläger erbracht werden. Vielmehr ist der Flächenschlüssel nur anzuwenden, wenn er präziser als der (objektbezogene) Umsatzschlüssel ist.

Konsequenzen

Der Bundesfinanzhof bleibt seiner bisherigen Rechtsprechung treu und präzisiert diese. Demnach vollzieht sich der Vorsteuerabzug in zwei Phasen: In der ersten Phase sind die Vorsteuerbeträge, soweit möglich, den jeweiligen Nutzungen direkt zuzuordnen. Dies betrifft insbesondere Aufwendungen für die laufende Nutzung und Erhaltung des Gebäudes. Bei der Errichtung eines gemischt genutzten Gebäudes ist dies in der Regel nicht möglich. Daher ist hier in einer zweiten Phase die Vorsteuer im Regelfall mittels eines objektbezogenen Flächenschlüssels aufzuteilen. Bestehen aber erhebliche Unterschiede in der Ausstattung der Räume, ist die Aufteilung gemäß dem objektbezogenen Umsatzschlüssel vorzunehmen. Der einmal gewählte Maßstab kann nur dann geändert werden, wenn dieser nicht sachgerecht ist. Angesichts der Höhe der Vorsteuerbeträge, um die es regelmäßig bei der Errichtung von Gebäuden geht, sollte schon in der Planungsphase steuerlicher Rat eingeholt werden.

Gert Klöttschen

Steuerberater

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