Ortsübliche Marktmiete bei Überlassung möblierter Wohnungen

Kernaussage

Die Gründe für eine verbilligte Wohnungsvermietung können vielfältig und wirtschaftlich begründbar sein, aber auch an einem Angehörigenverhältnis liegen. Vielleicht wird gerade deswegen erst eine Investitionsentscheidung getroffen, wenn beispielsweise die Eltern eine Studentenwohnung für das Kind erwerben. Oder der Onkel überlässt seiner Nichte aus Verbundenheit eine frei gewordene Wohnung in seinem Mehrfamilienhaus. Häufig wird in solchen Fällen ein „Preisvorteil“ an die Mieter weitergegeben, aber Abschreibungen, Finanzierungskosten und andere Werbungskosten werden weiterhin ungekürzt steuerlich geltend gemacht. Weil der Gesetzgeber das Problem einer „Teilentgeltlichkeit“ erkannt hat, ist zur Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gesetzlich bestimmt, dass das Entgelt bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete betragen muss, um das Mietverhältnis als entgeltlich anzusehen und alle Werbungskosten uneingeschränkt geltend zu machen. Bei einem Unterschreiten der ab dem Veranlagungszeitraum 2012 geltenden 66-Prozent-Grenze wird in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Anteil aufgeteilt. Wichtig ist, dass nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs in die ortsübliche Marktmiete auch die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten einzubeziehen sind. Was bei möblierten Wohnungen zu beachten ist, hat der Bundesfinanzhof jetzt in einem aktuellen Verfahren entschieden.

Sachverhalt

Im Streitfall vermieteten Eheleute eine 80 m2 große Wohnung an ihren Sohn. Die Wohnung war mit einer neuen Einbauküche ausgestattet; zudem wurden eine Waschmaschine und ein Trockner zur Nutzung überlassen, was im Mietpreis enthalten war. Die Eheleute machten in ihren Einkommensteuererklärungen Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt erkannte die Werbungskosten teilweise nicht an, weil es nach der Erhöhung der Vergleichsmiete um die Abschreibungen für die Einbauküche und die überlassenen Geräte von einer verbilligten Vermietung ausging. Die Vermieter hatten die überlassenen Geräte nach dem Punktesystem des Mietspiegels in ihrer Vergleichsmiete berücksichtigt. Die Klage vor dem Finanzgericht hatte überwiegend keinen Erfolg und führte zu einer festgestellten Entgeltlichkeitsquote von 72,43 %. Im Streitjahr galt neben der gesetzlichen Grenze von 56 % (heute 66 %) noch eine nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs festgelegte „Nichtbeanstandungsgrenze“ von 75 %. Zwischen den beiden Grenzen musste eine Überschussprognose erstellt werden, die in den betroffenen Fällen meist negativ ausging und zur Aufteilung der Werbungskosten führte.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof sah demgegenüber die Revision der Eheleute als begründet an. Nach seinem Urteil ist für die Überlassung von möblierten oder teilmöblierten Wohnungen grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen, da derartige Überlassungen regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden sind, die sich häufig auch in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlagen. Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete ist der örtliche Mietspiegel heranzuziehen. Sieht der Mietspiegel z.B. für eine überlassene Einbauküche einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors über ein Punktesystem vor, ist diese Erhöhung als marktüblich anzusehen. Lässt sich dem Mietspiegel hierzu nichts entnehmen, ist ein am örtlichen Mietmarkt realisierbarer Möblierungszuschlag zu berücksichtigen. Kann auch dieser nicht ermittelt werden, ist auf die ortsübliche Marktmiete ohne Möblierung abzustellen. Es kommt insbesondere nicht in Betracht, einen Möblierungszuschlag aus dem Monatsbetrag der linearen Absetzung für die Abnutzung der überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abzuleiten. Auch der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig.

Konsequenz

Im Streitfall hat der Bundesfinanzhof die Sache an das Finanzgericht zurückverwiesen, damit es feststellt, ob die Überlassung der Einbauküche zu den Ausstattungsmerkmalen des städtischen Mietspiegels gehört oder ein Möblierungszuschlag in Betracht kommt. In aktuellen Fällen ist zu beachten, dass seit dem Veranlagungszeitraum 2012 nur noch die Grenze von 66 % maßgeblich ist. Wird diese überschritten, ist sowohl die Einkunftserzielungsabsicht zu unterstellen als auch der ungekürzte Werbungskostenabzug zu gewähren. Um die Rechtsfolgen nicht zu gefährden, sollte die Vergleichsmiete regelmäßig und individuell anhand des geltenden Mietspiegels überprüft werden. Sicherheitszuschläge sollten großzügig bemessen werden. Bei der Überlassung von möblierten Wohnungen sind die Gegebenheiten des Mietspiegels und des örtlichen Mietmarkts zu beachten. In Zeile 7 der Anlage V der aktuellen Einkommensteuererklärung 2017 wird die Vermietung zu Wohnzwecken an Angehörige durch das Finanzamt abgefragt; wird dort mit „1 = ja“ geantwortet, muss mit einer Überprüfung gerechnet werden.

Dr. Lutz Engelsing

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