Neues zur Geschäftsveräußerung im Ganzen

Geschäftsveräußerung im Ganzen ist nicht umsatzsteuerbar

Wird ein Unternehmen im Ganzen oder ein „gesondert geführter Betrieb“ (Teilvermögen) an einen Erwerber veräußert, ist der Vorgang nicht umsatzsteuerbar. Voraussetzung ist stets, dass der Erwerber die bisherige Unternehmenstätigkeit des Veräußerers fortführt. Liegt eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor, tritt der Erwerber umsatzsteuerlich an die Stelle des Verkäufers. Er führt insbesondere etwaige Vorsteuerberichtigungsbeträge fort.

Veräußerung einer vermieteten Immobilie regelmäßig Geschäftsveräußerung im Ganzen

Hohe Praxisrelevanz hat die Geschäftsveräußerung im Ganzen bei der Übertragung von vermieteten Immobilien. Tritt der Erwerber der Immobilie in die bestehenden Mietverträge ein, führt er das bisherige Vermietungsunternehmen des Veräußerers fort. Der Verkauf ist dann nicht umsatzsteuerbar und Vorsteuerberichtigungszeiträume werden vom Erwerber fortgeführt. Das Bundesfinanzministerium hat in einem aktuellen Schreiben Stellung zu der Frage genommen, wann ein Vermietungsunternehmen vorliegt und wie bei Kettenübertragungen zu verfahren ist.

Auch Bauträger kann Vermietungsunternehmen veräußern

Ein fortführungsfähiges Vermietungsunternehmen liegt auch vor, wenn ein Bauträger oder Grundstückshändler ein Gebäude errichtet oder saniert, es im Anschluss vermietet und sodann veräußert. Die bestehende Absicht, das Objekt zu verkaufen, steht einem Vermietungsunternehmen nicht zwingend entgegen. Die Vermietungstätigkeit des Verkäufers muss jedoch nachhaltig sein. Von einer nachhaltigen Vermietungstätigkeit kann nach Auffassung des Bundesfinanzministeriums widerlegbar ausgegangen werden, wenn die Vermietungsdauer mindestens sechs Monate betragen hat. Keine nachhaltige Vermietung soll vorliegen, wenn der Bauträger bereits während der Bauphase Mieter für das Objekt sucht, um es nach der Fertigstellung aufgrund bereits erfolgter Vermietung ertragssteigernd zu veräußern.

Auch Übertragungen „in der Kette“ können Geschäftsveräußerung im Ganzen sein

Auch im engen und zeitlichen Zusammenhang stehende mehrstufige Übertragungen können insgesamt als Geschäftsveräußerung im Ganzen angesehen werden. Die notwendige Fortführung der Unternehmenstätigkeit muss nur dem Grunde nach, nicht aber auch höchstpersönlich beim jeweiligen Erwerber vorliegen. Voraussetzung ist aber, dass auf jeder einzelnen Stufe der Übertragung der Erwerber die Unternehmereigenschaft erfüllt.

Praxishinweis

In der Praxis werden die umsatzsteuerlichen Folgen von Immobilientransaktionen häufig übersehen. Dabei lassen sich umsatzsteuerliche Risiken in aller Regel über eine vertragliche Umsatzsteuerklausel abfedern. Das aktuelle BMF-Schreiben ist aufgrund seiner klaren Aussagen zum Vorliegen eines Vermietungsunternehmens und der widerlegbaren Vermutung, ab welcher Vermietungsdauer auch bei einem Bauträger von einem Vermietungsunternehmen auszugehen ist, zu begrüßen.