Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung?

Hintergrund

Der Bundesgerichtshof hat über die seit Beginn der Corona-Pandemie umstrittene Frage entschieden, ob ein Mieter von gewerblich genutzten Räumen für die Zeit einer behördlich angeordneten Geschäftsschließung während der Covid-19-Pandemie zur vollständigen Zahlung der Miete verpflichtet ist. 

Kernaussage

Ein gewerblicher Mieter kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Recht auf Herabsetzung der Miete für den Fall einer pandemiebedingten behördlichen Schließung seines Geschäftsbetriebs haben.

Präzedenzfall: Störung der Geschäftsgrundlage 

Im zu entscheidenden Fall hatte der Mieter aufgrund einer behördlichen Allgemeinverfügung sein Textileinzelhandelsgeschäft in der Zeit vom 19.3.2020 bis einschließlich 19.4.2020 schließen müssen. Der Mieter hatte das zum Anlass genommen, für den Monat April 2020 keine Miete zu zahlen.

Das erstinstanzlich befasste Landgericht hatte den Mieter zur vollständigen Zahlung der Miete verurteilt. Die hiergegen eingelegte Berufung hatte insoweit Erfolg, als der Mieter nur zur Zahlung der Hälfte der streitigen Monatsmiete verurteilt wurde. Das Berufungsgericht sah in der auf der Allgemeinverfügung beruhenden Schließung eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags im Sinne von § 313 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Daher sei eine Anpassung des Vertrags dahingehend geboten, die Kaltmiete für die angeordnete Dauer der Schließung um die Hälfte zu reduzieren.

Über die Revision hat nunmehr am 12.1.2022 der Bundesgerichtshof entschieden, das Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben und die Sache zurückverwiesen. Der zuständige Senat bejaht grundsätzlich einen Anspruch des Mieters von Gewerberaum auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB, wenn – wie im vorliegenden Fall – eine Geschäftsschließung aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie angeordnet wird.

Kein Mangel der Mietsache

Die zur Schließung der Mietsache führende Allgemeinverfügung führt nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs zu keinem Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Ein Recht zur Minderung sei ausgeschlossen. Anders nur, wenn die gesetzgeberischen Maßnahmen zu Gebrauchsbeschränkungen führten, die unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts im Zusammenhang stehen. Die Schließung berühre allein die Nutzungsart und den sich daraus ergebenden Publikumsverkehr, der aus Schutzzwecken unterbunden werden soll. Im Übrigen werde weder dem Mieter die Nutzung der angemieteten Geschäftsräume noch dem Vermieter tatsächlich oder rechtlich die Überlassung der Mieträumlichkeiten verboten. Auch während der behördlich angeordneten Schließung aufgrund infektionsschützender Maßnahmen stehe das Mietobjekt für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung. 

Bundesgerichtshof: „große Geschäftsgrundlage“ betroffen

Allerdings kann dem Mieter „grundsätzlich“ ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB zustehen. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs ist vorliegend die sogenannte große Geschäftsgrundlage betroffen. Diese umfasst die Erwartung der vertragsschließenden Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht ändern und die soziale Existenz nicht erschüttert wird. Diese Erwartung wurde im entschiedenen Fall durch die im Wege der Allgemeinverfügung angeordnete Geschäftsschließung zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie schwerwiegend gestört. Bereits aufgrund der neu geschaffenen Vorschrift des Art. 240 § 7 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) wird gesetzlich vermutet, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat, wenn das vermietete Grundstück oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblichen Einschränkungen verwendbar sind. Allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage führt jedoch nicht zu einer Vertragsanpassung und damit zu einer Herabsetzung der Miete. Vielmehr ist erforderlich, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Die Gewinnerwartung des Mieters wird aufgrund einer hoheitlich angeordneten Geschäftsschließung zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie über das gewöhnlich allein ihn treffende Verwendungsrisiko hinaus enttäuscht. Die erlittenen Nachteile beruhen nicht auf unternehmerischen Entscheidungen oder der enttäuschten Vorstellung, in den Mieträumen ein Geschäft betreiben zu können, mit dem Gewinne erwirtschaftet werden. Sie sind Folge der umfangreichen staatlichen Eingriffe in das wirtschaftliche und gesellschaftliche Leben zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie, für die keine der beiden Mietvertragsparteien verantwortlich gemacht werden kann. Durch die Pandemie hat sich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, das von der mietvertraglichen Risikoverteilung ohne eine entsprechende vertragliche Regelung nicht erfasst wird. Dieses Risiko kann regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden.

Immer den Einzelfall betrachten

Ob indessen ein Festhalten am unveränderten Vertrag in einer Weise unzumutbar ist, die eine Anpassung der Miete nach sich zieht, bedarf einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind (§ 313 Abs. 1 BGB). Eine pauschale Betrachtungsweise verbietet sich. Eine ohne Berücksichtigung konkreter Umstände vorgenommene hälftige Herabsetzung der Miete scheidet aus. Letztlich trifft keine der Vertragsparteien das Risiko einer pandemiebedingten Gebrauchsbeschränkung der Mietsache allein. Zu berücksichtigen ist, welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind. Soweit vor allem auf einen konkreten Umsatzrückgang abzustellen sein wird, ist nur das konkrete Mietobjekt zu betrachten. Ein möglicher Konzernumsatz bleibt außer Betracht. Ferner dürfte zu berücksichtigen sein, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um drohende Verluste während der Geschäftsschließung zu mindern.

Zur Vermeidung einer Überkompensation sind bei der Prüfung der Unzumutbarkeit auch finanzielle Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aufgrund staatlicher Leistungen zum Ausgleich pandemiebedingter Nachteile erhalten hat. In Betracht kommen dabei auch Leistungen einer gegebenenfalls einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters. Nur darlehensweise gewährte staatliche Unterstützungsmaßnahmen sind dagegen nicht zu berücksichtigen. Auf eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters kommt es nicht an. Sodann sind allerdings auch die Interessen des Vermieters im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen.

Fazit 

Die Entscheidung klärt die umstrittene Frage, wie mit Mietzinsansprüchen für die Zeit pandemiebedingter Geschäftsschließungen umzugehen ist. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass regelmäßig kein Fall der Mietminderung gegeben ist. Grundsätzlich ist vielmehr ein Wegfall der Geschäftsgrundlage anzunehmen. Eine Herabsetzung der Miete kommt allerdings nur dann und nur so weit in Betracht, wie nach den zu berücksichtigenden Umständen des Einzelfalls ein Festhalten am unveränderten Mietvertrag unzumutbar geworden ist. 

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.1.2022 – XII ZR 8/21

Burkhard Raffenberg

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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