Letzte Einstiegschance für die steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus

Konkretisierung der Tatbestandsmerkmale

Nachdem das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus am 4.8.2019 in Kraft getreten ist, herrschte zunächst Unklarheit über die konkreten Voraussetzungen. Durch die Veröffentlichung des Anwendungsschreibens durch das Bundesministerium der Finanzen werden in 128 Randziffern die Tatbestandsmerkmale erläutert.

Die Sonderabschreibung für Wohnungsneubau in Zahlen

Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung der begünstigten Wohnung und in den folgenden drei Jahren gibt es eine Sonderabschreibung – zusätzlich zur normalen Abschreibung – in Höhe von 5 % pro Jahr. In Summe können somit bis zu 28 % der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten innerhalb von vier Jahren abgeschrieben werden.

Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ist zeitlich bis zum Jahr 2026 beschränkt. Zur vollen Inanspruchnahme sind folgende Zeiträume zu beachten:

  • Bauantrag oder Baugenehmigung vor dem 1.1.2022
  • Fertigstellung bis spätestens 31.12.2023, andernfalls entfällt ein Jahr des Förderzeitraums
  • Sonderabschreibung 2023, 2024, 2025 und 2026
     

Die Zugangsvoraussetzungen

Die Berechtigung für die Inanspruchnahme der Begünstigung richtet sich nach folgenden Faktoren:

  • Bauantrag oder Bauanzeige sind in der Zeit nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 einzureichen.
  • Die Baukosten betragen nicht mehr als 3.000 €/m2 Wohnfläche.
  • Es werden bisher nicht vorhandene Wohnungen geschaffen; diese können sich in Bestandsimmobilien befinden.
  • Die Wohnfläche der einzelnen Wohnung muss mindestens 23 m2 betragen; Ausnahmeregelungen gibt es beispielsweise für Studenten- und Seniorenwohnheime.
  • Es erfolgt eine ausschließliche Vermietung zu fremden Wohnzwecken im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den darauffolgenden neun Jahren (Nutzungszeitraum).

Auf die nicht begünstigte, vorübergehende Beherbergung von Personen (Ferienwohnungen, „Airbnb“) sind wir bereits in unserer Meldung vom 15.7.2019 eingegangen.

Anschaffungskostengrenze pro Quadratemer Wohnfläche

Die der Berechnung der Baukosten pro m2 zugrunde gelegte Wohnfläche kann wahlweise nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder nach DIN 277 ermittelt werden. Je nach Wahl der Methode ergeben sich günstigere Werte. Hierzu folgendes Beispiel: Grundflächen für Außenbalkone, Freisitze und Terrassen gelten nach DIN 277 als Wohnfläche, während die Wohnflächenverordnung diese nur zu 25 % einschließt. Durch die unterschiedliche Ermittlung der Wohnfläche ist es möglich, die Baukostenobergrenze besser zu steuern. Terrassenflächen sind in der Herstellung regelmäßig günstiger als Wohnräume, um nur ein Beispiel zu nennen.

Schädliche Ereignisse, Wegfall der Förderung 

Das Anwendungsschreiben des Bundesministeriums der Finanzen sieht nicht nur Fallstricke im Herstellungszeitraum; die Folgezeiten (Nutzungszeitraum von zehn Jahren) ist auch zu überwachen.

Grundlegende Probleme ergeben sich, wenn

  • die Nutzung zu fremden Wohnzwecken entfällt oder
  • die Veräußerung innerhalb des Nutzungszeitraums erfolgt (hierzu zählt unseres Erachtens nicht der Erb- oder Schenkungsfall, sofern die Vermietung im Rahmen der Gesamtrechtsnachfolge fortgesetzt wird),
  • nachträgliche Herstellungskosten innerhalb von drei Jahren nach Fertigstellung anfallen, die zum Überschreiten der Baukostenobergrenze führen.

Es kommt zu einem rückwirkenden Wegfall der Förderung, auch wenn die eigentliche Förderung bereits ausgelaufen ist.

Dr. Lutz Engelsing

Steuerberater

Zum Profil von Dr. Lutz Engelsing

Stefan Hamacher, LL.M.

Steuerberater, Fachberater für Internationales Steuerrecht

Zum Profil von Stefan Hamacher, LL.M.

Claudia Schröck

Steuerberaterin

Zum Profil von Claudia Schröck

Kontakt

Nehmen Sie mit uns Kontakt auf

Briefumschlag Kontaktformular Telefon +49 228 81000 0 Newsletter Newsletter
Durch das Laden des YouTube Videos erklären Sie sich damit einverstanden, dass Cookies durch YouTube und Google gesetzt werden, und dadurch Daten an diese Anbieter übermittelt werden. Wir verarbeiten die Daten um die Zugriffe auf unsere YouTube-Videos analysieren zu können oder die Wirksamkeit unserer Werbung und Anzeigen auszuwerten. YouTube und Google verarbeiten die Daten auch zu eigenen Zwecken. Zudem erklären Sie sich auch damit einverstanden, dass Ihre Daten in die USA übermittelt werden, obwohl in den USA das Risiko besteht, dass US-Behörden zu Überwachungszwecken Zugriff auf Ihre Daten erhalten und Ihnen dagegen möglicherweise keine ausreichenden Rechtsschutzmöglichkeiten zustehen. Weitere Informationen finden Sie in unserer Datenschutzerklärung.
YouTube Video laden
Permalink