Neue Gestaltungsmöglichkeiten bei Immobilieninvestitionen

 

Die Gestaltungsmöglichkeiten von Immobilieninvestitionen sind komplex und bedürfen einer wachsamen Planung. Zudem spielen vielfältige Fragestellungen eine Rolle, etwa die steueroptimale Rechtsformwahl, aber auch erbschaftsteuerliche Aspekte wollen gleich zu Beginn mitgedacht werden. Dabei gilt für Investoren stets die Devise: Steuerlast senken. Sich stetig aktualisierende Rechtsprechung und die momentan geplante Reform der Grunderwerbsteuer tragen nicht unbedingt zur Erleichterung dieses Unterfangens bei. 

Welche Gestaltungsmodelle stehen Unternehmer bei Immobilieninvestitionen zur Verfügung?

Stefan Hamacher: Im Zentrum von Immobiliengestaltungen steht zunächst die Wahl der optimalen Rechtsform. Erfolgt die Investition im Privatvermögen, so unterliegen laufende Vermietungseinkünfte der Besteuerung mit Einkommensteuer und gegebenenfalls auch Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Im Spitzensteuersatz bedeutet dies eine Steuerbelastung von rund 50 %. Auf der anderen Seite kann jedoch eine steuerfreie Veräußerung des Grundbesitzes erfolgen, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mindestens zehn Jahre liegen. Erfolgt die Investition dahingehend über eine Kapitalgesellschaft, typischerweise z.B. eine GmbH, unterliegt die Veräußerung unabhängig von der Haltedauer stets der Besteuerung. Vorteilhaft ist jedoch der laufende Steuersatz auf Gesellschaftsebene. Solange die erwirtschafteten Gewinne nicht ausgeschüttet werden, ergibt sich in Abhängigkeit des Gewerbesteuerhebesatzes eine laufende Belastung von rund 30 %. Unter bestimmten Voraussetzungen kann man die „erweiterte Gewerbesteuerkürzung“ in Anspruch nehmen, wodurch die laufende Steuerbelastung auf etwa 16 % reduziert wird. Das ist ein Steuerniveau, wie es sonst nur aus Niedrigsteuerländern bekannt ist. Im Zusammenhang mit der Errichtung solcher Gesellschaftsstrukturen und der Übertragung von Bestandsimmobilien können sich dann ertragsteuerliche Vorteile aus den „Step-ups“ ergeben. Dabei erhöhen sich durch die Übertragungen die steuerlichen Anschaffungskosten, wodurch zukünftig neues und erhöhtes Abschreibungsvolumen generiert wird. Auch dadurch lässt sich die laufende Steuerlast erheblich reduzieren. In Abhängigkeit vom Umfang des Immobilienvermögens können sich größere Holdingstrukturen anbieten, die neben der reinen Abschirmung von Haftungsrisiken steuerliche Vorteile mit sich bringen. 

Gibt es aktuelle Gesetzesentwicklungen, die sich besonders günstig auswirken könnten?

David Richter: Grundsätzlich bieten die geplanten Erleichterungen im Hinblick auf die Inanspruchnahme der erweiterten Gewerbesteuerkürzung Grund zur Freude. Die spannendste Entwicklung zeigt sich derzeit beim Gesetz zur Modernisierung des Körperschaftsteuerrechts (KöMoG). Kern des Gesetzentwurfs ist die Einführung einer Option zur Körperschaftsteuer, die es Personenhandelsgesellschaften und Partnerschaftsgesellschaften ermöglicht, wie eine Kapitalgesellschaft besteuert zu werden. Ein solches Modell, das es im Ausland teilweise schon lange gibt, konnte sich in Deutschland bislang politisch nie durchsetzen. Nun sieht es so aus, als ob es mit Wirkung zum 31.12.2021 in Kraft tritt. Wird das Optionsmodell wie geplant eingeführt, können zukünftig auch Personenhandelsgesellschaften durch Inanspruchnahme der Option von der von Herrn Hamacher angesprochenen Senkung der Gesamtsteuerbelastung profitieren. Je höher die Einkommensteuerbelastung der Gesellschafter ist, desto deutlicher sind mögliche Steuereffekte aus dem Optionsmodell und desto dringender sollten sich Gesellschafter und Unternehmen mit dieser Gestaltungsmöglichkeit auseinandersetzen. 

Welche Auswirkungen hat die Reform der Grunderwerbsteuer, die zum 1.7.2021 kommen soll?

David Richter: Ziel ist die Vermeidung sogenannter Share Deals, bei denen Grunderwerbsteuer dadurch vermieden wird, dass nicht die Grundstücke selbst erworben, sondern ein Firmenmantel über die Immobilie gelegt und entsprechend „nur“ Anteile an Gesellschaften veräußert werden. Voraussetzung für die Steuerfreiheit in diesen Konstellationen war bisher, dass der erworbene Firmenanteil in den ersten fünf Jahren des Erwerbs nicht mehr als 95 % beträgt. In einigen Konstellationen war es dann möglich, auch den Rest der Anteile des Erwerbsvehikels zu erwerben, sodass Käufer einer Immobilie im Mantel keine Grunderwerbsteuer bezahlen mussten. Durch die Reform soll eine Senkung der Erwerbsgrenze von 95 auf 90 % erfolgen und die Haltefrist auf zehn Jahre erhöht werden. Für immobilienhaltende Kapitalgesellschaften ergibt sich zudem ein gänzlich neuer Tatbestand: „Co-Investorenfälle“, bei denen zwei Erwerber z.B. 80 bzw. 20 % der Anteile – bisher grunderwerbsteuerfrei – erwerben. Der Gesetzgeber verspricht sich damit ein wirksames Instrument gegenüber diesen grunderwerbsteuervermeidenden und bei privaten Grundstückskäufen nicht zugänglichen Gestaltungen. Dadurch, dass die Verschärfungen auch Unternehmensgruppen treffen, bei denen eine Grundstücksübertragung nur als Nebeneffekt im Zuge von Umstrukturierungsprozessen auftritt, ist hier ein erhöhter Strukturierungsaufwand zu befürchten. In der Praxis ist die Grunderwerbsteuer bei Umstrukturierungen bereits heute ein riesiges Thema. 

Ergeben sich hierdurch Änderungen in Bezug auf das Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht? 

Stefan Hamacher: Unmittelbare Auswirkungen ergeben sich durch die angesprochenen Reformen nicht. Gleichwohl bleibt die steuerlich optimale Strukturierung von Immobilienvermögen im Zuge von Schenkungen und der Nachfolgeplanung allgemein ein zentraler Gestaltungsaspekt. Aktuelle Entwicklungen gibt es in diesem Zusammenhang nach wie vor im Hinblick auf die erbschaftsteuerlichen Begünstigungen für „Wohnungsunternehmen“, die zu einer Reduktion der Erbschaft- und Schenkungsteuer bis zu 0 € führen kann. Während die Finanzverwaltung hier bislang insbesondere im Hinblick auf die Anzahl an Wohnungen unterscheidet, geben jüngere Rechtsprechungsentwicklungen Anlass, weitere Kriterien einzubinden. Das letzte Wort ist in diesem Zusammenhang noch nicht gesprochen. 

Was ist Immobilieninvestoren also aktuell zu raten, wenn sie sich steueroptimiert positionieren möchten?

David Richter: Lieber früher als später den Steuerberater bei Umstrukturierungen, Nachfolgen und M&As einbeziehen. Nein, im Ernst – die Erfahrungen haben gezeigt, dass das Steuerrecht nicht einfacher wird, und wenn man die Steuer nicht von Anfang an im Blick behält, kann es den Unternehmenserfolg gefährden. Daran ändern die vorgenannten Reformen nicht viel. Allerdings dürften sich durch das KöMoG Chancen ergeben, vor allem für die inhabergeführten Unternehmen und Immobiliengesellschaften. Ferner kommt es auch auf viele andere Parameter bei Gestaltungen, insbesondere Immobiliengestaltungen, an, die stets an die individuellen Zielsetzungen des Unternehmers angepasst sein müssen.

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Stefan Hamacher, LL.M.

Steuerberater, Fachberater für Internationales Steuerrecht

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David Richter

Steuerberater

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