Coronavirus – was Vermieter und Mieter von Gewerberaum wissen müssen

Hintergrund

Bundesweit hatten Unternehmer zunächst im Frühjahr 2020 ihre Läden schließen müssen. Nach einem sogenannten Lockdown light, der ab Anfang November 2020 bereits zahlreiche Gewerbebetriebe zur Schließung zwang, sind seit dem 14.12.2020 mit wenigen Ausnahmen (Läden für Güter des täglichen Bedarfs) erneut Geschäfte geschlossen. Dieser Zustand wird zunächst bis zum 31.1.2021 anhalten. Die Zukunft bleibt ungewiss.

Landesregierungen und Kommunen reagieren auf das Coronavirus erneut mit der verordneten vorsorglichen Schließung von Geschäften, aber auch mit quarantänebedingten Schließungen im Falle der Erkrankung einzelner Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Hatten die Mieter von Gewerberäumen bereits im Frühjahr 2020 mit Umsatzeinbrüchen zu kämpfen, müssen sie jetzt darüber nachdenken, wie sie es mit den Zahlungen der vertraglich vereinbarten Miete halten sollen.

Um Abhilfe für die von den Schließungen betroffenen Gewerberaummieter zu schaffen, hat der Gesetzgeber als Folge eines Beschlusses der Ministerpräsidentenkonferenz vom 13.12.2020 nunmehr mit Art. 240 § 7 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) eine neue gesetzliche Regelung geschaffen, die seit dem 31.12.2020 gilt. Art. 240 § 7 Abs. 1 lautet:

Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

Die Regelung gilt auch für Pachtverhältnisse.

Ein Wegfall der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB kann unter bestimmten Umständen zu einem Recht auf Vertragsanpassung führen oder im äußersten Fall ein außerordentliches Recht zur Loslösung vom Vertrag durch Kündigung auslösen.

Darf ein gewerblicher Mieter wegen Schließung seines Geschäfts aufgrund behördlicher Maßnahmen unter Berufung auf Art. 240 § 7 EGBGB die Miete kürzen oder die Mietzahlung gar vollständig einstellen?

Von einer Einstellung der Mietzahlung ist nach wie vor dringend abzuraten.

Die neue Regelung stellt lediglich – widerlegbar – fest, dass eine pandemiebedingte Schließung von Gewerbemieträumen und ähnliche Beeinträchtigungen schwerwiegende Veränderungen der Geschäftsgrundlage darstellen können. Damit ist nunmehr zwar geregelt, was in verschiedenen gerichtlichen Entscheidungen des Jahres 2020 auch schon angenommen wurde. 
Indessen bleibt es weiterhin Sache des Mieters, darzulegen und zu beweisen, dass

  • diese spätere Entwicklung bei Abschluss des Vertrags nicht vorhersehbar war,
  • die Parteien in Kenntnis der späteren Veränderung den Vertrag so nicht geschlossen hätten
  • und ihm ein Festhalten an dem Vertrag unzumutbar geworden ist. 

Insbesondere der letzte Punkt dürfte der wohl größte Streitpunkt zwischen den Mietvertragsparteien sein. Hier kommt es stets auf die Umstände des Einzelfalls an. Es kann beispielsweise zu berücksichtigen sein, in welchem Verhältnis die Dauer der Beeinträchtigung zur Dauer des gesamten Mietverhältnisses steht und auch etwaig in Betracht zu ziehende Kompensationsmöglichkeiten, wie die Nutzung der Räume für eine vorübergehende Umstellung auf einen Onlinehandel, einen Außer-Haus-Lieferservice und die Inanspruchnahme staatlicher Hilfen, dürften Anknüpfungspunkte sein, um die Frage der Unzumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag zu bewerten.

Die Mietvertragsparteien sind also auch mit der neuen Regelung grundsätzlich an ihre vertraglich vereinbarten Verpflichtungen gebunden. Der Vermieter ist weiterhin zur Gebrauchsüberlassung der Mietsache und der Mieter zur Zahlung der vertraglich vereinbarten Miete verpflichtet. Ohne Einigung oder eine gerichtliche Entscheidung ändert sich an den vertraglichen Verpflichtungen nichts.
Es ist nunmehr Sache des Mieters, unter Darlegung der Unzumutbarkeit der veränderten Lage gegebenenfalls auf eine Vertragsänderung hinzuwirken.

Steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu? 

Eine Beendigung des Vertrags wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage kommt nach § 313 Abs. 3 BGB nur in besonders schwerwiegenden Fällen in Betracht, wenn eine Anpassung des Vertrags nicht möglich, sinnlos oder einem Vertragspartner nicht zuzumuten ist. Ausnahmsweise wäre eine solche Konstellation denkbar, wenn der Vermieter sich weigert, an der berechtigten Anpassung des Vertrags mitzuwirken und für den Mieter deshalb ein weiteres Festhalten am Vertrag in unveränderter Fassung unzumutbar wird. Die Voraussetzungen für eine hierauf gestützte Kündigung sind jedoch derart streng, dass diese nicht ohne rechtlichen Rat unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls ausgesprochen werden sollte.

Wie kann der Mieter die Anpassung des Vertrags herbeiführen?

Der Mieter sollte zunächst einmal sehr genau prüfen, ob bei Abwägung aller Interessen tatsächlich Umstände vorliegen, die zu einer Unzumutbarkeit der Vertragsfortführung mit unverändertem Mietpreis führt.  

Vor einer gerichtlichen Durchsetzung einer Vertragsanpassung muss sich der Mieter zunächst um eine einvernehmliche Vertragsänderung bemühen, er muss also mit dem Vermieter entsprechende Verhandlungen aufnehmen. Die gerichtliche Geltendmachung des Anspruchs auf Vertragsanpassung sollte erst dann in Betracht gezogen werden, wenn die Verhandlungen zu keinem Ergebnis führen. 

Dauert ein gerichtliches Verfahren nicht viel zu lange?

Ebenfalls seit dem 31.12.2020 gilt § 44 des Einführungsgesetzes zur Zivilprozessordnung (EGZPO). Danach sind Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht  für Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie vorrangig und beschleunigt zu behandeln. Ein früher erster Termin beim zuständigen Gericht soll spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift stattfinden. 

Wie sollte man als Vermieter reagieren?

Zur Vermeidung eines kostenintensiven gerichtlichen Verfahrens sollte der Vermieter sich einer vom Mieter angestoßenen Verhandlung nicht verweigern, wenn zumindest die Möglichkeit in Betracht zu ziehen ist, dass das Begehren des Mieters nach Mietanpassung Aussicht auf Erfolg haben könnte.

Die Rechtsanwälte der dhpg sind bei der Lösung Ihrer mietrechtlichen Fragen gerne behilflich. Sprechen Sie uns einfach an.

Burkhard Raffenberg

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Zum Profil von Burkhard Raffenberg

Kontakt

Nehmen Sie mit uns Kontakt auf

Briefumschlag Kontaktformular Telefon +49 228 81000 0 Newsletter Newsletter
Durch das Laden des YouTube Videos erklären Sie sich damit einverstanden, dass Cookies durch YouTube und Google gesetzt werden, und dadurch Daten an diese Anbieter übermittelt werden. Wir verarbeiten die Daten um die Zugriffe auf unsere YouTube-Videos analysieren zu können oder die Wirksamkeit unserer Werbung und Anzeigen auszuwerten. YouTube und Google verarbeiten die Daten auch zu eigenen Zwecken. Zudem erklären Sie sich auch damit einverstanden, dass Ihre Daten in die USA übermittelt werden, obwohl in den USA das Risiko besteht, dass US-Behörden zu Überwachungszwecken Zugriff auf Ihre Daten erhalten und Ihnen dagegen möglicherweise keine ausreichenden Rechtsschutzmöglichkeiten zustehen. Weitere Informationen finden Sie in unserer Datenschutzerklärung.
YouTube Video laden
Permalink