Spekulationssteuer bei Immobilien vermeiden

Spekulationssteuer bei Immobilien – Die wichtigsten Fakten im Überblick 

  • Die Höhe der Spekulationssteuer bemisst sich aus dem Spekulationsgewinn und dem persönlichen Einkommenssteuersatz.
  • In der Regel verfällt die Spekulationssteuer nach einem Zeitraum von zehn Jahren, bei Eigennutzung fällt die Spekulationsfrist kürzer aus.
  • Bei Erbschaften und Schenkungen gilt der Zeitpunkt des Erwerbs durch den Vorbesitzer.
  • Die Grenze für den gewerblichen Hausverkauf liegt grundsätzlich bei drei Objekten in fünf Jahren.

Spekulationssteuer bei Immobilien – Was müssen Sie beim Immobilienverkauf beachten? 

Privatpersonen bezahlen nicht nur auf ihr Einkommen Steuern, sondern müssen ebenfalls Gewinne aus privaten Veräußerungen versteuern. Gesetzliche Grundlage für die sogenannte Spekulationssteuer bildet § 22 des Einkommensteuergesetzes (EStG), nach dem für „Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften im Sinne des § 23“ Steuern anfallen.

Die Spekulationssteuer für Immobilien ist demnach grundsätzlich beim Immobilienverkauf fällig, sofern keine besonderen Bedingungen vorliegen und Sie das Objekt innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Kauf veräußern wollen. Bei der Besteuerung von Immobilien und Grundstücken kommt es auf die Höhe der Anschaffungskosten und auf die Dauer des Immobilienbesitzes bzw. der Eigennutzung an. Sobald Geschäfte vorgenommen werden, mit denen man auf eine kurzfristige Wertsteigerung spekuliert, ist die sogenannte Spekulationssteuer fällig. Wir informieren Sie darüber, welche Ausnahmen es von der Spekulationssteuer bei Immobilien gibt, wann sie in jedem Fall zu zahlen ist und was Sie beim Immobilienverkauf beachten müssen, um eine Besteuerung zu vermeiden.

Steuern sparen dank Spekulationsfrist 

Ein Spekulationsgeschäft besteht dann, wenn der Eigentümer einer Immobilie diese weniger als zehn Jahre lang besitzt, bevor er sie veräußert. Erwirbt eine Person zum Beispiel ein Haus am 1.1.2020, ist es nicht möglich, das Grundstück vor dem 2.1.2030 zu verkaufen, ohne dass ein Spekulationsgeschäft vorliegt und damit die Einnahmen beim Finanzamt versteuert werden müssen.

Die Spekulationssteuer bei Immobilien wird auf den Veräußerungsgewinn erhoben. Halten Sie eine Spekulationsfrist von zehn Jahren ein, müssen Sie den Gewinn aus dem Hausverkauf nicht versteuern. Haben Sie die Immobilie zu Wohnzwecken selbst genutzt, fällt die Spekulationsfrist kürzer aus. Unter die Selbstnutzung zählt auch eine Zweitwohnung oder eine Ferienwohnung sofern diese ausschließlich selbst genutzt und nicht (teilweise) vermietet wurde.

Besonderheiten bei der Spekulationssteuer für Immobilien

Sie können die Spekulationssteuer für Immobilien unter besonderen Umständen vermeiden. Haben Sie die Immobilie als Eigentümer erworben und anschließend für private Zwecke genutzt, beträgt die Spekulationsfrist nur drei Jahre und Sie müssen den Gewinn aus dem Immobilienverkauf nicht versteuern lassen. Hierbei zählt das Datum, an dem die Kaufverträge beurkundet wurden. Unter die private Nutzung fällt auch eine (Mit-) Bewohnung durch Ihre Kinder, sofern Sie zu diesem Zeitpunkt noch Kindergeld beziehen. Nicht jedoch die Vermietung an Kinder und andere Angehörige oder die unentgeltliche Wohnungsüberlassung an sonstige Personen.

Im Erbfall gilt der Zeitpunkt des Erwerbs durch den Vorbesitzer. Ein Hauserbe ist daher in der Regel von den Kosten der Spekulationssteuer befreit, sofern der Kauf der Immobilie durch den Erblasser mehr als zehn Jahre zurückliegt. Auch für den weiteren Immobilienverkauf fällt dann keine Spekulationssteuer an.

Gilt die Spekulationssteuer für Immobilien auch bei Schenkungen? Erhalten Sie ein Grundstück mit Immobilie im Rahmen einer Schenkung, übernehmen Sie die Spekulationsfrist des vorherigen Eigentümers. Für die Fälligkeit der Spekulationssteuer sind sowohl das Kaufdatum des Vorbesitzers als auch die Art der Nutzung entscheidend. Im Falle einer Schenkung lohnt es sich, die Freibeträge im Blick zu behalten, um Steuern zu sparen! Wird das Grundstück nur zum Teil geschenkt – z. B. weil Darlehensschulden des Schenkers übernommen oder ein Gleichstellungsgeld an Geschwister gezahlt werden muss – ist diese gemischte Schenkung verhältnismäßig in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Nur für den unentgeltlichen Teil gilt dann die Spekulationsfrist des Schenkers fort. Im Übrigen beginnt diese neu zu laufen.

Beachten Sie: Für die Dauer der Selbstnutzung richtet sich die Spekulationsfrist nach dem Kalenderjahr. Das bedeutet, wenn der Eigentümer einer Immobilie diese im Dezember 2019 gekauft und das Haus oder die Wohnung bis Januar 2021 bewohnt hat, muss er beim Verkauf keine Spekulationssteuer zahlen. Und das, obwohl er die Immobilie faktisch nur ein Jahr und einen Monat selbst genutzt hat!

Spekulationssteuer für Immobilien – Veräußerungsgewinn und Steuersatz sind entscheidend 

Wer als Verkäufer die Frist zur Spekulationssteuer nicht einhalten kann, muss mit einer Einkommensteuer von circa 40 Prozent des Gewinns rechnen. Die exakte Höhe der Spekulationssteuer für Immobilien hängt vom Verkaufsgewinn und dem persönlichen Einkommensteuersatz ab. Die Höhe der Steuer wird demnach individuell berechnet. Durch Renovierungsarbeiten oder Werbekosten bei einem Verkauf können Sie die Spekulationssteuer zu Ihren Gunsten beeinflussen, wenn diese Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf anfallen. Dies gilt allerdings nicht für Eigenleistungen bei der Modernisierung! Beauftragen Sie daher Handwerker auf Rechnung, die Reparaturen für Sie durchführen, um diese Kosten steuerlich geltend machen zu können. Auch durch Gebühren für einen Makler, z.B. bei der Immobilienbewertung, oder eine anteilige private Nutzung kann der Gewinn im Zuge des Immobilienverkaufs und damit die Höhe der Steuer positiv beeinflusst werden.

Für jede Person gilt übrigens ein Freibetrag von bis zu 600 Euro, der nicht beim Finanzamt versteuert wird. Erst, wenn der Gesamtgewinn von Veräußerungen in einem Jahr bei 600 Euro oder mehr liegt, werden die Einnahmen aus dem privaten Immobilienverkauf versteuert. Eheleute erhalten hier den doppelten Freibetrag, wenn beide Veräußerungsgewinne erzielt haben.

Achtung: Die Regelungen zur Spekulationssteuer bei Immobilien können nur für Veräußerungen aus Privatvermögen geltend gemacht werden und lassen sich nicht auf den unternehmerischen Bereich ausweiten. Handelt es sich um betriebliches Vermögen, gehören die Gewinne beim Hausverkauf zum steuerpflichtigen Unternehmensgewinn.

Die Grenze für den gewerblichen Hausverkauf beginnt grundsätzlich bei drei Objekten in fünf Jahren. Wenn eine Privatperson bereits in der Vergangenheit zwei Immobilien mit Gewinn verkauft hat, kann der Verkauf einer dritten Immobilie vom Finanzamt als gewerblicher Verkauf eingestuft werden. Dadurch kann es zur rückwirkenden Besteuerung der ersten beiden Veräußerungen auch mit Gewerbesteuer kommen! Insbesondere, wenn Sie Modernisierungsmaßnahmen an Ihren Immobilien durchgeführt haben, könnte Ihnen dies als Absicht auf Gewinnerzielung ausgelegt werden. Wenn Sie Steuern sparen wollen, sollten Sie die Zahl von drei verkauften Immobilien unterschreiten, um nicht als gewerblicher Immobilienhändler zu gelten.

Möchten Sie sich detaillierter zu der Spekulationssteuer für Immobilien informieren? Die Rechtsexperten von dhpg helfen Ihnen gerne weiter. Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Beratungsgespräch oder füllen Sie bequem online unser Kontaktformular aus!

 

Stefan Hamacher, LL.M.

Steuerberater, Fachberater für Internationales Steuerrecht

Zum Profil von Stefan Hamacher, LL.M.

Oliver Lohmar, LL.M.

Steuerberater

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