Private Veräußerungsgeschäfte und Vermietung nach Selbstnutzung

 

Kernaussage

Bei Grundstücken unterliegen private Veräußerungsgeschäfte der Einkommensteuer, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Ausgenommen hiervon sind Objekte, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken (erste Alternative) oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken (zweite Alternative) genutzt wurden. Im letztgenannten Fall war streitig, ob die Vermietung nach Beendigung der Selbstnutzung im Veräußerungsjahr schädlich ist.

Sachverhalt

Eine im Jahr 2006 erworbene Eigentumswohnung wurde bis April 2014 durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt und im Dezember 2014 notariell veräußert. Von Mai bis Dezember 2014 war die Wohnung vermietet. Das Finanzamt ermittelte hieraus einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn und bezog sich auf das Anwendungsschreiben des Bundesministeriums der Finanzen (BMF), nachdem ein Leerstand zwischen Beendigung der Selbstnutzung und Veräußerung unschädlich sei, nicht jedoch eine Nutzung zu Vermietungszwecken.

Entscheidung des Bundesfinanzhofs und Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen

Die Auffassung der Finanzverwaltung wurde sowohl vom Finanzgericht als auch vom Bundesfinanzhof im Revisionsverfahren zurückgewiesen. Dieses entschied, dass die kurzzeitige Vermietung einer Wohnimmobilie im Jahr der Veräußerung für die Anwendung der Ausnahmevorschrift der zweiten Alternative unschädlich sei, wenn der Steuerpflichtige das Immobilienobjekt zusammenhängend im Veräußerungsjahr zumindest an einem Tag, im Vorjahr durchgehend sowie im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest einen Tag lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Das Bundesministerium der Finanzen hat nunmehr entschieden, das Urteil in allen offenen Fällen anzuwenden und im Bundessteuerblatt zu veröffentlichen. Klarstellend wird darauf hingewiesen, dass hingegen der Veräußerungsgewinn zu versteuern ist, wenn das Objekt im Vorjahr der Veräußerung kurzfristig zu anderen Zwecken genutzt (z.B. vorübergehende Vermietung) oder es im Vorjahr der Veräußerung zu einem vorübergehenden Leerstand kommt.

Konsequenz

Der geschilderte Fall dürfte in der Praxis nach dem Auszug aus der eigenen Immobilie und der Suche nach einem geeigneten Käufer durchaus häufiger vorkommen und so ist es zu begrüßen, dass nunmehr Rechtssicherheit besteht. Wichtig bleibt die Selbstnutzung im gesamten Kalenderjahr vor der Veräußerung. Werden in der Vermietungszeit steuerliche Verluste erwirtschaftet, ist es eine andere Frage, ob diese steuerlich wirksam werden können oder mangels Einkunftserzielungsabsicht unberücksichtigt bleiben.

Dr. Lutz Engelsing

Steuerberater

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Michael Mittmann

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