Ortsübliche Bruttomiete als Vergleichsmiete bei verbilligter Überlassung von Wohnraum

Kernaussage

Die ortsübliche Miete i.S.d. § 21 Abs. 2 EStG setzt sich aus der ortsübliche Kaltmiete zzgl. der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten zusammen.

Sachverhalt

Die Klägerin erzielte im Streitjahr aus der Vermietung einer Wohnung an ihre Mutter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Steuerpflichtige vereinnahmte 2.900,00 € Kaltmiete zzgl. 1.829,00 € Nebenkosten für die Wohnung. Der Klägerin entstanden im Streitjahr Werbungskosten in Höhe von 11.228,00 €. Der aus der Vermietung resultierende Verlust ist im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung von Finanzamt nicht anerkannt worden. Der daraufhin von der Klägerin erhobene Einspruch war teilweise erfolgreich. Das Finanzamt erkannte 62,28 % Kosten als Werbungskosten an, da die von der Mutter gezahlte Kaltmiete 62,28 % der ortsüblichen Kaltmiete entsprach. Nach Auffassung des Finanzamtes seien die Werbungskosten nur anteilig anzuerkennen, weil die Überschussprognose für einen Zeitraum von 30 Jahren negativ ausgefallen war.

Die von der Steuerpflichtigen erhobene Klage wurde vom Finanzgericht abgewiesen. Nach Auffassung des Finanzgerichts ist die Vergleichsmiete i.S.d. § 21 Abs. 2 EStG die ortsübliche Kaltmiete. Betriebskosten seien nicht in die Vergleichsrechnung miteinzubeziehen. Mit der Klage begehrte die Steuerpflichtige den vollen Werbungskostenabzug, da als Vergleichsmiete die Warmmiete heranzuziehen sei. Die Entgeltlichkeitsquote der Klägerin lag bei Berücksichtigung der Warmmiete bei 80,03 %, sodass die Werbungskosten in voller Höhe anzuerkennen seien.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass das Finanzgericht rechtsfehlerhaft für die Berechnung der Entgeltlichkeitsquote die Kaltmiete herangezogen hat. Als ortsübliche Miete ist die ortsübliche Kaltmiete zzgl. der umlagefähigen Betriebskosten (vgl. BFH Urteil vom 25.07.2000, IX R 6/97) zugrunde zu legen. Die Vorentscheidung des Finanzgerichts ist aufzuheben. Der Bundesfinanzhof hat das Verfahren an das Finanzgericht zurückgewiesen, damit das Finanzgericht Feststellungen zur ortsüblichen Miete nachholen und die Entgeltlichkeitsquote für die Höhe des Werbungskostenabzugs ermitteln kann.

Hinweis

Mit Urteil vom 25.07.2000 hatte der BFH bereits entschieden, dass als Vergleichsmiete die Warmmiete heranzuziehen ist. Das Schreiben der OFD Frankfurt am Main vom 22.01.2015 und die Einkommensteuerrichtlinie R. 21.3 EStR legen ebenfalls die Warmmiete als Vergleichsmiete zugrunde.

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