Objektbezogene Prüfung der Gewinnerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen


Kernaussage

Bei der Vermietung von Immobilien fallen in den ersten Jahren durch Abschreibungen, Erhaltungsaufwendungen oder Finanzierungskosten häufig Verluste an, die das Finanzamt zu der Annahme verleiten könnten, dass man es mit der Absicht, auf Dauer Gewinne zu erzielen, nicht ernst meint. Denn bei privaten Immobilien lassen sich nach zehn Jahren Veräußerungsgewinne zumeist steuerfrei vereinnahmen. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung eines bebauten Grundstücks ist grundsätzlich ohne weitere Prüfung vom Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen. Sprechen Beweisanzeichen jedoch dagegen, ist eine sogenannte Totalüberschussprognose zu erstellen. Diese muss positiv enden, damit der Fiskus keine „Liebhaberei“ annimmt, die steuerlich den gewünschten Verlustabzug verwehrt. Sofern sich kein kürzerer Zeitraum (z.B. wegen befristeter Vermietung) ergibt, ist der grundsätzlich mit der Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes beginnende Prognosezeitraum dafür typisierend mit 30 Jahren anzunehmen. Der Bundesfinanzhof hat sich kürzlich mit der Frage auseinandergesetzt, wie bei mehreren Vermietungsobjekten die Gewinnerzielungsabsicht zu bestimmen ist.

Sachverhalt

Ein Ehepaar war Eigentümer eines Bungalows mit zwei Wohneinheiten sowie eines Zweifamilienhauses mit Erd- und Obergeschosswohnung. Während das Zweifamilienhaus zunächst unbefristet vermietet worden war, wurden die beiden Wohnungen des Bungalows als Ferienwohnungen angeboten. Dabei nutzten die Eheleute eine Wohnung unstreitig mit jährlich 40 % selbst zu eigenen Ferienzwecken. Auch das Zweifamilienhaus wurde später ausschließlich Feriengästen oder Montagearbeitern mit mehrwöchigen Zeitmietverträgen angeboten. Die vorläufig anerkannten Verluste wurden vom Finanzamt nach Durchführung einer Außenprüfung mit der Begründung einer negativen Überschussprognose für das Zweifamilienhaus und den Bungalow gestrichen. Zur Erstellung einer solchen sah sich das Finanzamt wegen der geänderten Nutzung der Immobilien gezwungen. Einspruch und Klage blieben erfolglos.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof sah das anders und wies die Sache zur Entscheidung an das Finanzgericht zurück, weil die Vorinstanz einerseits für die beiden im Zweifamilienhaus gelegenen Ferienwohnungen und andererseits für die beiden getrennten Wohneinheiten im Bungalow jeweils eine gemeinsame Überschussprognose durchgeführt hatte. Die Richter waren dagegen der Ansicht, dass die steuerbare Tätigkeit stets objektbezogen zu prüfen sei. Das erfordert bei Vermietung mehrerer Objekte auf der Grundlage verschiedener Rechtsverhältnisse die gesonderte Beurteilung jeder Tätigkeit und das unabhängig davon, ob sich die Objekte auf einem Grundstück befinden. Etwas anderes gilt nur dann, wenn sich auch die Vermietungstätigkeit gleichzeitig auf mehrere Objekte oder auf das gesamte Grundstück bezieht.

Konsequenz

Das Finanzgericht wird bei erneuter Prüfung die ständige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs beachten müssen, nach der sich nach Beendigung einer dauerhaften Vermietung mit sich anschließender Sanierungsphase und dem Entschluss für eine andere Form der Vermietung (z.B. als Ferienimmobilie) eine Neubewertung der Überschusserzielungsabsicht zu erfolgen hat. Dabei ist das Vermieten einer Ferienwohnung mit einer auf Dauer angelegten Vermietung vergleichbar, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr bis auf ortsübliche Leerstandszeiten an wechselnde Feriengäste überlassen wird. Ohne das Vorliegen sonstiger Vermietungshindernisse lässt die ständige Rechtsprechung eine Abweichung von unter 25 % von der ortsüblichen Vermietungszeit zu. Andernfalls oder wenn sich vergleichbare Vermietungszeiten nicht feststellen lassen, muss die Einkünfteerzielungsabsicht durch eine Überschussprognose überprüft werden. Dies gilt auch, wenn ein Ferienobjekt nicht durchweg das ganze Jahr vermietet bzw. dazu bereitgehalten oder selbst genutzt wird. Die Konkretisierung durch den Bundesfinanzhof bringt nicht nur Vorteile, sondern birgt auch die Gefahr, dass die Finanzämter eine Neubewertung bei solchen Immobilien überprüfen, für die bisher nur „gemeinsam im Verbund“ ein positives Ergebnis prognostiziert werden konnte.

Dr. Lutz Engelsing

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Michael Mittmann

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