Erbschaftsteuerliche Begünstigung von Wohnungsvermietungsgesellschaften

Hintergrund

Das Vermögen von Wohnungsvermietungsgesellschaften ist sowohl nach altem als auch neuem ErbStG (gültig seit 1.7.2016) nur begünstigt, wenn die Durchführung der Vermietungstätigkeit einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordert. Die Finanzverwaltung unterstellt ohne weitere Prüfung bei einem Wohnungsbestand von mehr als 300 Wohnungen die Notwendigkeit eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs. Der Bundesfinanzhof hat nun ein anderes Abgrenzungskriterium zur Prüfung des Erfordernisses eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs in seinem Urteil vom 24.10.2017 entwickelt.

Sachverhalt

Der Kläger ist befreiter Vorerbe seines im Mai 2011 verstorbenen Vaters. Zum Nachlassvermögen gehörte ein Anteil an einer GmbH & Co. KG, in deren Vermögen sich insgesamt 37 Wohnungen und 19 Garagen befanden. Das Finanzamt versagte die erbschaftsteuerliche Begünstigung des Vermögens der KG, weil zur Vermietung kein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb erforderlich gewesen sei.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof verwehrt dem Kläger die erbschaftsteuerliche Begünstigung des Betriebsvermögens. Die Vermietung der Wohnungen begründe keinen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb. Dies begründet das Gericht jedoch nicht mit der in den Erbschaftsteuerrichtlinien festgelegten Schwelle von 300 Wohnungen, sondern stellt einen neuen Rechtsgrundsatz auf. Entscheidend für die erbschaftsteuerliche Begünstigung könne nur der Zweck der Einkünfteerzielung sein, insbesondere die Abgrenzung einer (erbschaftsteuerlich begünstigten) gewerblichen Vermietung von der reinen (erbschaftsteuerlich nicht begünstigten) Vermögensverwaltung. Von einer gewerblichen Vermietungstätigkeit sei auszugehen, wenn der Vermieter bestimmte „ins Gewicht fallende“ Sonderleistungen erbringe. Hierunter fallen laut Bundesfinanzhof insbesondere die Übernahme der Reinigung der vermieteten Wohnungen, die Überwachung des Gebäudes, die Ausstattung der Räume in einer mit dem Mieter vereinbarten Weise, die Überlassung und der monatliche Austausch von Bettwäsche, die Bereithaltung eines Krankenzimmers oder eines Aufenthaltsraums mit Fernsehen sowie die Bestellung eines Hausmeisters.

Ausblick

Das Urteil des Bundesfinanzhofs ist zu begrüßen, da es die Abgrenzung für das Vorhandensein eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs bei Wohnungsvermietungsgesellschaften und die daraus folgende erbschaftsteuerliche Begünstigung konkretisiert. Eine Mindestanzahl von Wohnungen ist hiernach nicht erforderlich. Vielmehr ist es notwendig, der Vermietung gewerblichen Charakter zu verleihen, weshalb die Wechselbeziehung zwischen der erbschaftsteuerlichen Begünstigung einerseits und den hieraus resultierenden Ertragsteuerfolgen andererseits, etwa die Versagung der Gewerbesteuerfreiheit von vermögensverwaltenden Immobilienunternehmen, zu beachten sein wird. Im Hinblick auf das im Erbschaftsteuerrecht geltende Stichtagsprinzip, wonach die gewerbliche Tätigkeit zum Übertragungsstichtag gegeben sein muss, könnten sich gleichwohl gestalterische Spielräume in der Nachfolgeplanung eröffnen.