Bundesfinanzhof: Abzug von Darlehenszinsen bei Immobilienerwerb

Kernaussage

Finanziert ein Steuerpflichtiger die Anschaffung eines Gebäudes, das teilweise vermietet und im Übrigen selbst genutzt wird, mit Eigenmitteln und Darlehen, kann er die Darlehenszinsen nur dann in vollem Umfang als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen, wenn er das Darlehen tatsächlich auch nur zur Anschaffung des der Einkünfteerzielung dienenden Gebäudes verwendet. Dies hat der Bundesfinanzhof bereits im Jahr 2002 entschieden. Gilt dieses Zuordnungserfordernis auch dann, wenn statt der Selbstnutzung eine Wohnungsveräußerung erfolgt? Dieser Frage hatte sich jüngst der Bundesfinanzhof angenommen.

Sachverhalt

Die Eheleute (Kläger) errichteten ein Gebäude mit drei Eigentumswohnungen. Zwei Wohnungen wurden nach Fertigstellung vermietet, die dritte Wohnung an die Tochter noch in der Bauphase verkauft. Die Finanzierung des Gebäudes erfolgte durch Eigenmittel der Eheleute und Aufnahme von Bankdarlehen. Sämtliche Baurechnungen wurden über ein Baukonto beglichen; eine Zuordnung der Baurechnungen zu den vermieteten Wohnungen und der veräußerten Wohnung erfolgte nicht. Auf das Baukonto flossen die Darlehensmittel, die Eigenmittel der Kläger sowie die Kaufpreisraten der Tochter. Die Darlehen ordneten die Kläger insgesamt den beiden vermieteten Wohnungen zu und behandelten den Zinsaufwand insgesamt als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Finanzamt und Finanzgericht hingegen ließen den Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nur anteilig – soweit auf die beiden vermieteten Wohnungen entfallend – zu.

Entscheidung des Bundesfinanzhofs

Der Bundesfinanzhof kommt zum gleichen Ergebnis. Die vollständige Berücksichtigung der Zinsen bei den Vermietungseinkünften erfordert eine eindeutige Zuordnung der Darlehen zu den fremdvermieteten Wohnungen. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass das Gebäude teilweise der Erzielung von Vermietungseinkünften und teilweise der Erzielung sonstiger Einkünfte (Wohnungsverkauf) dient. Da die zur Herstellung des Immobilienobjekts notwendigen Darlehensmittel und Eigenmittel der Kläger sowie die Kaufpreisraten der Tochter auf ein einheitliches („Bau“-)Konto geflossen sind, kam es zu einer Vermischung von Darlehens- und Eigenmitteln, die eine gezielte Zuordnung der Darlehen zu dem zur späteren Fremdvermietung bestimmten Gebäudeteil ausschloss. Zudem wurden die gesamten Baukosten des Gebäudes von einem Baukonto bezahlt, sodass objektiv nicht nachprüfbar ist, dass die beiden zur Vermietung bestimmten Wohnungen ausschließlich mit Darlehensmitteln bezahlt wurden.

Konsequenz

Der Bundesfinanzhof stellt unmissverständlich klar, dass seine frühere Rechtsprechung nicht nur auf Fälle anzuwenden ist, in denen eine von mehreren Wohnungen der Selbstnutzung dient, sondern auch für den Fall, dass eine Wohnung (steuerlich nicht relevant) in der Bauphase veräußert wird. Steuerpflichtige, die ihre Darlehenszinsen gezielt nur für einen zur Vermietung vorgesehenen Gebäudeteil berücksichtigen wollen, kommen also nicht umhin, im Rahmen ihrer Finanzierungsentscheidung sicherzustellen, dass die Darlehensmittel tatsächlich nur zur Begleichung der Aufwendungen eingesetzt werden, die der Anschaffung oder Herstellung dieses Gebäudeteils konkret zuzurechnen sind.

Dr. Lutz Engelsing

Steuerberater

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Volker Latsch

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