Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer beim Erwerb eines Grundstücks zur Errichtung einer Windkraftanlage

Kernaussage

Beim Erwerb eines Grundstücks zur Errichtung einer Windkraftanlage gehört eine Entschädigungszahlung, die der Käufer an den Verkäufer für An- und Durchschneidungen und ggf. notwendige Baulasten und Dienstbarkeiten auf anderen Grundstücken des Verkäufers zahlt, nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.

Sachverhalt

Die Klägerin kaufte vom Land ein Grundstück zur Errichtung einer Windkraftanlage. Sie hatte neben dem vereinbarten Kaufpreis einen „Entschädigungswert für das Recht zur Errichtung von einer Windkraftanlage incl. des Entschädigungswerts für An- und Durchschneidung und ggf. notwendiger Baulasten und Dienstbarkeiten“ in Höhe von ca. 360.000 € auf die anderen Grundstücke des Landes zu zahlen. Das Land verpflichtete sich, auf den ihm weiterhin gehörenden Grundstücken in der Umgebung des verkauften Grundstücks die zum Betrieb der Windkraftanlage erforderlichen Baulasten und Dienstbarkeiten zu bestellen.

Das Finanzamt belegte sowohl den eigentlichen Kaufpreis als auch den gesamten Entschädigungswert mit Grunderwerbsteuer.

Nach erfolglosem Einspruch gab das FG Mecklenburg-Vorpommern der Klage insoweit statt, als sie neben dem Kaufpreis nicht mehr den Entschädigungswert, der die anderen Grundstücke betraf, der Grunderwerbsteuer unterwarf.

Entscheidung

Die Revision des FA wurde als unbegründet zurückgewiesen. Der Entschädigungswert i.H.v. 360.000 €, der auf umliegende Grundstücke des Verkäufers entfällt gehört nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.

Gemäß § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG bemisst sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung. Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gilt als Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis. Das gilt auch für "Entschädigungen", die der Verkäufer für mit dem Verlust des Grundstücks verbundene negative wirtschaftliche Folgen erhält. Zudem gelten als Gegenleistung bei einem Kauf auch die vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Als sonstige Leistungen sind alle Verpflichtungen des Käufers anzusehen, die zwar nicht unmittelbar Kaufpreis für das Grundstück im bürgerlich-rechtlichen Sinne, aber gleichwohl Entgelt für den Erwerb des Grundstücks sind.

Leistungen des Erwerbers, die nicht den der Grunderwerbsteuer unterliegenden Rechtsvorgang betreffen, insbesondere also für eine andere Leistung aufgewendet werden als für die Verpflichtung, Besitz und Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen, scheiden demgegenüber aus der Gegenleistung aus.
Den Entschädigungswert, der auf die benachbarten Grundstücke anfällt, hat die Klägerin nicht bezahlt, um das Eigentum an dem gekauften Grundstück zu erhalten, sondern für davon zu unterscheidende Leistungen des Landes, nämlich die Bestellung der für den Betrieb der Windkraftanlage erforderlichen Baulasten und Dienstbarkeiten an den ihm verbleibenden Grundstücken und die Duldung von An- und Durchschneidungen dieser Grundstücke. Es handelt sich somit nicht um eine Entschädigung für eine bloße Wertminderung dieser Grundstücke.

Konsequenz

Nach der Entscheidung müssen also Leistungen, die nicht für das Grundstück gewährt werden, aus der Bemessungsgrundlage für die GrESt herausgehalten werden.

Anderseits ist zu beachten, dass wenn in einem Kaufvertrag über ein Grundstück neben dem Kaufpreis Entschädigungszahlungen z.B. für den Wegfall zukünftiger Pacht- oder Mietzahlungen vereinbart werden, letztere unabhängig von ihrer Bezeichnung im Kaufvertrag gleichwohl als Gegenleistung für das Grundstück angesehen werden können, wenn die Vertragsgestaltung nur aus dem Grund erfolgte, den tatsächlichen Kaufpreis zu verschleiern (BFH v. 22.01.2004 – IV R 32/03, BFH/NV 2004, S. 1092).

Diese Differenzierung zwischen Kaufpreis und anderen Leistungen hat entsprechende Bedeutung für die Bestimmung der Rücklagen nach §§ 6b, c EStG und die Rücklage für Ersatzbeschaffung.

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