Anschaffungsnahe Aufwendungen für die Gebäudesanierung

Hintergrund

Fallen im Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Aufwendungen an, sind diese entweder als sofort abzugsfähige Werbungskosten oder als (nachträgliche) Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu qualifizieren. Letztere sind dann nur anteilig über die Nutzungsdauer von bis zu 50 Jahren als Abschreibungen berücksichtigungsfähig, so dass die steuerliche Einordnung erhebliche Bedeutung hat.

Ein Problemfeld stellen hier anschaffungsnahe Aufwendungen dar. Nach gesetzlicher Definition gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu den Herstellungskosten, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen netto 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Hiervon sind Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, ausdrücklich ausgenommen und können weiterhin sofort abgezogen werden.

Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs

Vergangenes Jahr hat der Bundesfinanzhof in drei Urteilen entschieden, dass auch Schönheitsreparaturen (z.B. Tapezieren, Anstreichen etc.) als bauliche Maßnahme anzusehen und grundsätzlich in die Ermittlung der 15 %-Grenze einzubeziehen sind. Entgegen seiner früheren Rechtsprechung ist ein enger räumlicher, zeitlicher und sachlicher Zusammenhang der Schönheitsreparaturen im Rahmen einer einheitlichen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme nicht mehr erforderlich. Sofort als Werbungskosten abzugsfähig sieht der Bundesfinanzhof jedoch weiterhin solche Erhaltungsaufwendungen an, die jährlich üblicherweise anfallen (z.B. Kosten für Wartungsarbeiten, Zählerablesungen etc.).

Daneben hat der Bundesfinanzhof ausgeführt, dass bei der Prüfung, ob die Aufwendungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen, bei einem aus mehreren Einheiten bestehenden Gebäude nicht auf das gesamte Gebäude, sondern auf den jeweiligen selbstständigen Gebäudeteil abzustellen ist, wenn das Gesamtgebäude in unterschiedlicher Weise genutzt wird.

Finanzverwaltung

Die Finanzverwaltung hat nun in einem kürzlich veröffentlichten Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen beschlossen, diese Grundsätze in allen offenen Fällen anzuwenden. Nur bei abgeschlossenen Kaufverträgen vor dem 1.1.2017 können auf Antrag des Steuerpflichtigen die überholten – in der Regel vorteilhafteren – Rechtsgrundsätze weiterhin Anwendung finden.

Konsequenz

Die Urteilsserie des Bundesfinanzhofs und nun das Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen sorgen zwar für Rechtsklarheit, führen aber zu Verschärfungen für den Vermieter. In Altfällen kann der Antrag auf Anwendung des alten Rechts Abhilfe schaffen. In Neufällen sollte, soweit es wirtschaftlich sinnvoll ist, geprüft werden, ob einzelne Maßnahmen zeitlich gestreckt werden können, um die Qualifizierung als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu vermeiden. Im Dreijahreszeitraum gilt die Durchführung der Baumaßnahme, nicht die Zahlung. Zeiträume sollten dennoch sicherheitshalber großzügig bemessen werden, damit das Finanzamt keinen Gesamtplan und eine Sanierung in Raten unterstellt.

Benno Lange

Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Fachberater für Internationales Steuerrecht

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Dr. Stephanie Tschersich

Steuerberaterin

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